Tržište nekretnina bez perspektive, isplativije dionice

Potonulo hrvatsko tržište nekretnina sve više ulazi u začarani krug iz kojega će se teško izvući bez intervencije države ili radikalne promjene odnosa među svim sudionicima na tržištu. S jedne strane previsoke cijene i nedostupnost kredita onemogućavaju kupnju stana, dok će s druge strane najavljeno uvođenje PDV-a na građevinsko zemljište biti dodatan pritisak na investitore da podignu cijene, kako bi na račun kupaca nadoknadili novi trošak poreza koji je nametnut iz EU. Treći je bitan čimbenik koji dodatno komplicira situaciju i sve manji broj stanovnika u Hrvatskoj, što će smanjiti ionako malu potražnju za stanovima.

Niže cijene

Neto prirast stanovništva u Hrvatskoj, uključujući migracije, već je dulje negativan, što će smanjiti potražnju, a samim time, po logici stvari, mora pasti i cijena stanova. Poznati hrvatski investitor Nenad Bakić u svojoj analizi "Građevina i demografija u Hrvatskoj" pokazuje koliko u Hrvatskoj gradnja stanova ovisi o broju rođene djece i sklopljenih brakova.

Bakić je prvi put u RH konkretno pokazao koliko formiranje obitelji snažno utječe na potražnju za stanovima. Pad broja sklopljenih brakova počeo je početkom 2009., upravo u onome trenutku kad su i Hrvati napokon shvatili da je počela kriza. Kako cijela nacija uglavnom funkcionira na razini tijeka novca (od kredita, i konkretno naroda od države redistribucije), a ne računa dobiti i gubitka, Hrvatima je trebalo malo dulje da shvate kako ih kriza neće zaobići – sjetimo se samo izjava tadašnjeg premijera Ive Sanadera i ministra gospodarstva Damira Polančeca kako "krize neće biti". Stvarne okolnosti, ali i sentiment, uzrokovali su pad broja sklopljenih brakova, odnosno formiranja obitelji. Već u drugom polugodištu 2009. sklopljeno je 7 posto manje brakova nego u drugom polugodištu 2008., a u prvom polugodištu 2010. još 22 posto manje brakova nego u prvom 2009. U prvom polugodištu 2011. sklopljeno je, pak, još 6 posto manje brakova nego u prvom 2010., upozorava Bakić.

– Pad je doista brutalan: u prvom polugodištu 2011. sklopljeno je oko 28 posto manje brakova nego u istom razdoblju 2008. – upozorava Bakić. Postavlja se pitanje je li sada isplativije ulagati u nekretnine, u štednju u bankama ili u dionice, od kojih su mnoge u recesiji gotovo dotaknule dno.

Veća zarada

– Dugoročno je uvijek bio veći prinos na dionicama, onim pravima. Međutim, neizvjesnost oko prinosa dionica u ovom je trenutku tolika da bi ovu i sljedeću godinu bilo uputnije kupiti nekretninu. Ali to će se "ispeglati" u sljedećih pet godina pa bi u tom razdoblju oni koji ulože u dionice mogli ipak zaraditi više od onih koji ulažu u nekretnine, "nekretninaša", osobito stoga što se broj stanovnika sve sporije povećava – kazao je profesor Ante Babić, makroekonomist s Ekonomskog fakulteta u Zagrebu.

Stručnjaci se slažu da su nekretnine kao "sigurna" investicijska klasa dogma koja je uglavnom ideološki uvjetovana. Ideološki su korijeni višestruki, a svi potječu iz socijalizma. 

– Tada su nekretnine bile praktično jedina mogućnost za ulaganje. Također, tada i početkom tranzicije stjecanje nekretnina bilo je povoljno zbog raznih povlaštenih načina 'otkupa' i obezvređivanja kredita inflacijom. To se urezalo u svijest ljudi, kao i snažan porast cijena nekretnina od 2000. do 2007. Dionice, pak, nisu smatrane 'normalnom' investicijskom klasom, iako su u razvijenom svijetu glavna opcija dugoročne štednje. Kod nas i dalje imaju auru špekulacije, praktično kockarnice. Sve to ljude sprečava da racionalno alociraju svoju imovinu u investicijske klase, uključujući disperziju – kazao je Nenad Bakić.

Poznati burzovni investitor nije nimalo optimističan glede budućnosti ulaganja u nekretnine.

– Smatram da je srednjoročna, 5-10 godina, perspektiva nekretnina u Zagrebu i većem dijelu Hrvatske, uključujući lošu gradnju na Jadranu – jadna. To je tako ponajprije zbog demografskog megatrenda – smanjivanja populacije, ali i svih već znanih tehničkih elemenata ispuhavanja balona – ističe Bakić.

Bakić smatra kako je ovo pravo vrijeme da se Hrvati ozbiljnije pozabave mišlju da krenu u ulaganje u dionice jer su mnoge prilično podcijenjene.

– U doba krize, osobito kad je moguća i velika inflacija, najsigurnije je ulagati u tzv. realnu imovinu. A to znači u produktivnu imovinu ili tvrtke, ili pak u udjele u njima. Kako je lom na Zagrebačkoj burzi bio velik i neuredan, smatram da u ovom trenutku ima iznimno isplativih investicija – kazao je Bakić. Dao je savjet ljudima koji i u ova teška vremena raspolažu novcem.

– U normalnim okolnostima možda bih ljudima savjetovao da 30 % imovine drže u nekretninama, a 30 % u dionicama, ali danas bih barem 40 % alocirao u dionice – zaključio je Nenad Bakić.