Uspjeh hotela San Canzian potvrdio je da je tržište prepoznalo koncept kakav su vlasnici Siniša Šare i Leopold Botteri osmislili prije nepunih pet godina. Isti tim sad kreće u nove izazove i započinje s gradnjom i prodajom vila i rezidencija na istoj lokaciji, u slikovitom istarskom krajoliku. Pokretanjem projekta rezidencijalnog naselja, vlasnici stvaraju ultraluksuzni projekt na razini najboljih svjetskih praksi, ali istovremeno originalan i autohton, poput hotela San Canzian, a novim projektom žele potaknuti najizbirljivije svjetske putnike i investitore da upišu Istru i Hrvatsku u svoje itinerare. Sigurni su da je kombinacija izvornog, vrhunski projektiranog, pažljivo dizajniranog i s prirodom sljubljenog sela najveći mogući luksuz koji se danas može napraviti. S detaljima priče upoznala nas je Ivana Labudović, direktorica razvoja San Canzian Hotel & Residences.
“San Canzian se u nepune četiri godine rada pozicionirao kao neizostavna lokacija svjetskih i domaćih ljubitelja malih boutique hotela koji toplinom i jednostavnošću uz vrhunsku uslugu pružaju danas toliko tražen mir. Iako je udaljen deset kilometara od mora i unatoč činjenici da se njegovi vlasnici prije nisu bavili hotelijerstvom, uspio se upisati u itinerare najzahtjevnijih gostiju. U neposrednoj blizini San Canziana, vlasnicima se pružila prilika kupiti dosta veliko zemljište na kojemu su odlučili graditi vile i rezidencije koje će biti povezane s hotelom. Osmislili su rezidencijalno naselje od 14 vila i 20 rezidencija koje će biti potpuno opremljene i servisirane kao hotelske sobe. Nešto kao iskustvo boravka u San Canzianu, ali u prostorno mnogo raskošnijem ambijentu. Kao što smo San Canzian radili s imperativom da se maksimalno uklopi u prostor, za što smo već dobili brojne pohvale, isti smo cilj imali i s novim projektom. Vile i rezidencije zapravo su kuće našeg istarskog sela koje ima i svoju crkvicu, cvjećarnu, galeriju, tržnicu i brojne javne sadržaje. Najvažniji među njima je svakako veliki klub u kojem će gosti naselja dobiti sve što hotelski gost na ovoj razini treba. Mislimo da imamo svoju ulogu u tome da postanemo mjerilo u high-end boutique hospitalityju u Hrvatskoj, a nadamo se jednoga dana, i u Europi.”
A novi projekt San Canziana koncipiran je, ističe Ivana Labudović, po svjetski potvrđenom sales and leaseback modelu. Uvida radi, popularno zvane “branded” ili hotel serviced residences nisu novi koncept. Začeci sežu još u 1920-e kada je Sherry-Netherland Hotel otvorio na Petoj aveniji u New Yorku prve servisirane apartmane, a 1980. je hotelski lanac Four Seasons prodavao servisirane hotelske rezidencije u Bostonu. Zatim je i ugledni lanac Aman otvorio Amanpuri na Phuketu, prve brendirane vile i time nanovo definirao standard u izgradnji luksuznih rezidencijalnih hotelskih servisiranih projekata. Four Seasons i Ritz Carlton pratili su trend. U posljednjih 20 godina primjetan je eksponencijalni porast takvih projekata diljem svijeta.
“Po uzoru na najbolje iz svjetske hotelijerske industrije, ovim projektom širimo hrvatsku ponudu i vjerujemo da svojim naporima u postizanju izvrsnosti, obogaćujemo trenutačni standard hrvatskog hotelijerstva”, ističe Labudović i objašnjava kako cijela stvar funkcionira:
“U modelu prodaje i povratnog najma (SLB), kupac ili investitor kupuje vilu ili rezidenciju i daje je natrag investitoru (San Canzianu) u zakup na 20 godina. San Canzian vodi hotelsko poslovanje i obvezuje se prema ugovoru plaćati najamninu kupcu. Kupac/investitor može bezbrižno uživati u svom vlasništvu i ostvaruje prihod na svoju investiciju u obliku dogovorene najamnine dok San Canzian preuzima brigu o cjelokupnom poslovanju, sav rizik i odgovornost u vezi s iznajmljivanjem nekretnine. Dodatno, kupac/investitor ima pravo na tri tjedna godišnjeg odmora u vlastitoj nekretnini.”
Pretprodaja je započela u studenom.
“U pretprodaji nudimo posebne uvjete kupnje. Osim povoljne cijene, pet godina jamčimo prihod od 5%, dok je realno očekivani prihod na bazi 20 godina između 7 i 8,5%. Da sumiram, kupac ostvaruje trajno vlasništvo nad nekretninom, predaje je u zakup u kojem njegova nekretnina postaje dio hotela, a on od toga dobiva ugovorno definiran prihod na kraju svake godine”.
Postoji li već nešto ovakvog tipa u Hrvatskoj?
“U Hrvatskoj projekti nalik našem postoje i, koliko znamo, uspješni su. No, isto tako, koliko znamo, drugdje ne postoje zajednički prostori isključivo za goste vila i rezidencija. Oni će moći koristiti više od dvije tisuće četvornih metara ekskluzivnih sadržaja zatvorenog tipa koji će biti na raspolaganju 24/7. Zbog toga smo nedvojbeno daleko najluksuzniji hotel i rezidencijalno naselje ne samo u Hrvatskoj nego i u regiji.”
Koliko će trajati izgradnja i opremanje? Jesu li sve na istoj lokaciji ili su raspršene? Što ih povezuje te kolike su njihove veličine?
“Izgradnja i opremanje vila i rezidencija počinje na proljeće 2024. i trajat će oko godinu i pol dana. Veličine rezidencija su od 70 do 150 m2, dok su vile 150 do 350 m2. Hotel San Canzian nam je u Mužolinima Donjim, a novo rezidencijalno naselje je u Mužolinima Gornjim, udaljenim svega 200 metara. Naselje će naravno biti snažno povezano sa San Canzianom i gosti će moći koristiti sve sadržaje hotela, a osobito naš restoran Luciano koji će, nakon što se rezidencijalno naselje izgradi, postati ultimativni fine dining restoran. Luciano danas mora zadovoljiti sve potrebe naših gostiju, a otvaranjem kluba u kojem će se nalaziti klasičniji restoran, poput Cantinete Antinori ili zagrebačkog Carpaccia, Luciano će dobiti mogućnost otići stepenicu više, a naš mladi tim predvođen talentiranim Pavom Klarićem dobit će još slobodnije ruke i sigurni smo da će znati tu priliku ugrabiti. U klubu će, osim restorana, biti i bar, vinoteka, cigar room, sala za sastanke, biblioteka, galerija, veliki vanjski bazen, termalni bazen, slastičarna, aroma shop i brojni drugi sadržaji. A preko puta kluba nalazit će se wellness sa zatvorenim bazenom i svim sadržajima potrebnim za cjelogodišnji odmor.”
A tko je osmislio dizajn interijera i eksterijera i što su pritom bile glavne niti vodilje, inspiracija kreativaca s kojima San Canzian surađuje?
“Na to nam je pitanje uvijek najteže odgovoriti jer nije riječ samo o jednoj osobi. I San Canzian i rezidencije plod su rada našeg in house kreativnog tima koji svoje ideje razrađuje s arhitektonskim studijom. Ali svim je projektima zajedničko da ih vlasnici skiciraju i daju izuzetno jasan brief koji potom Leo (Leopold Botteri, suvlasnik i direktor) i Boris Ružić, proslavljeni istarski dizajner, razrađuju do nivoa idejnog rješenja. Zatim jedan divan Borisov kolega, dizajner Teo Perić, koji te naše ideje rukom stavlja na papir. Tek tada naši mladi “kućni” arhitekti preuzimaju dalje. Potom se to sve više puta korigira i finalan proizvod ide u partnerski arhitektonski studio koji ga vodi sve do građevinske dozvole. Proces je zahtjevan, dug, ali mi u njega vjerujemo. Za interijer je pak u potpunosti zadužen Boris Ružić s kojim smo radili i hotel San Canzian”, navodi direktorica razvoja u San Canzian Hotel & Residences.
A kolika je cijena kvadrata?
“Smatramo da ono što radimo vrijedi novaca koje tražimo. To je ujedno i jedan od razloga zašto smo jedini u Hrvatskoj koji tražimo CV kupca prije prihvaćanja njegove ponude. Početna cijena u pretprodaji je 6900,00 eura + PDV, a u post prodaji očekujemo da će taj isti kvadrat biti 10.000,00 eura + PDV. Za usporedbu, u svijetu kvadrat u sličnim projektima košta do četiri puta više. Naš novi projekt najbolje je opisan kao jedno autohtono istarsko selo, okruženom divnom, netaknutom prirodom. Naš cilj je gostu pružiti jedno posebno, osobno i nezaboravno iskustvo boravka. To iskustvo počinje već kod samog dolaska u Hrvatsku. Na primjer, naše goste koji stižu avionom dočekuje vozač San Canziana već na aerodromu u autu visoke klase. Za sebe volimo reći da smo – artisans of experience. To znači da se neprestano brinemo o baš svakom detalju kako bi naš gost dobio nezaboravno iskustvo. Nekada je sinonim izvrsnosti bila veličina sobe i, slikovito rečeno, koliko ima mramora. Danas je mjerilo luksuza iskustvo koje gost dobiva dolaskom na odredište, a za to iskustvo su zaduženi naši djelatnici. To je i razlog zašto imamo u prosjeku jednog zaposlenog na jednog gosta.”
Koliko ste upita već dosad dobili? Koji profil kupaca očekujete i s kojih tržišta i u kojoj mjeri očekujete domaću klijentelu?
“Interes je zaista velik što pokazuje i sama činjenica da je u ovom periodu pretprodaje ostalo još samo 10 vila i 11 rezidencija dostupnih za kupnju. Glas o San Canzianu pronio se zemljom kroz ove četiri godine, što potvrđuje i velik broj pratitelja na našim društvenim mrežama. U našim vilama i rezidencijama uživat će ponajviše strani gosti. Ako gledamo po San Canzianu, onda možemo očekivati goste iz više od 25 zemalja i sa 6 kontinenata. Pretpostavljamo da će i struktura naših kupaca također biti slična. Ako je suditi po gostima, najviše će ih biti iz Austrije, Slovenije, Njemačke i Hrvatske. Možda se nađe i pokoji iz Sjeverne i Južne Amerike te iz Ujedinjenog Kraljevstva. Naš kupac dobro poznaje ovaj koncept jer je već puno puta odsjeo u prestižnim hotelima koji nude taj tip mogućnosti ulaganja. Kupnju takve nekretnine prvenstveno gleda kao investiciju, a kao što nam svjetska statistika govori, nerijetko posjeduje više od jedne ovakve investicijske vile. Očekujemo da će nas i domaća poslovna klijentela prepoznati, a mogu vam i otkriti da su prva četiri kupca upravo Hrvati.”
Na koji način će se San Canzianove vile i rezidencije održavati i opsluživati?
“Vile i rezidencije funkcionirat će kao najnormalnije hotelske sobe. Naš je standard trenutačno jedna zaposlena osoba na jednog gosta te će se taj omjer nastaviti i u rezidencijama. Kada projekt u Mužolinima Gornjim bude završen, u cijelom će kompleksu raditi sve zajedno više od 100 zaposlenih. Upravo zbog toga već sada u San Canzianu radimo s “viškom” zaposlenih kako bismo, kada vile i rezidencije budu u funkciji, od prvoga dana mogli pružati uslugu kakvu smo zamislili. Da bismo bili potpuno mirni, u tim smo pozvali i Igora Barbu, profesionalca koji je dobar dio karijere proveo na brojnim funkcijama u svjetski poznatom lancu boutique hotela Aman. Od Igora i zajedno s njim učimo, rastemo i gradimo tim koji će voditi cjelokupni projekt.”
I prvi San Canzianov projekt u Istri izdvajao se sjajnom gastronomskom ponudom, ali i zanimljivom umjetničkom notom. Što će novo biti u ponudi kupcima u smislu gastronomije, umjetničkih i drugih sadržaja, naročito povezanih s lokalnom tradicijom i kulturom?
“Drago nam je ako se naša ljubav prema gastronomiji i umjetnosti osjeća kada gost posjeti San Canzian. Nastavit ćemo istim putem. Kao što sam već spomenula, u klubu će biti otvoren naš novi restoran koji će maksimalno poštovati mikrolokalne namirnice i dobavljače, ali i tradicionalnu lokalnu kuhinju. Novitet u našoj ponudi bit će i slastičarnica koja će opsluživati sve naše restorane, peći kruh i slastice za doručak u svim objektima, ali i biti otvorena za vanjske goste koji će moći kod nas kupiti ili naručiti slastice. U San Canzianu smo povjerenje da opremi naše zidove dali mladom, a danas već etabliranom Duji Botteriju, dok u vanjskim prostorima trenutačno imamo postavljene skulpture Siniše Majkusa kojeg će na proljeće zamijeniti novi autor. Golemi prostor koji nam se otvara u Mužolinima Gornjim dat će nam mogućnost da umjetninama damo još više prostora. Ideja nam je da San Canzian polako gradi svoju umjetničku kolekciju na način da izložbe slika u zatvorenim prostorima i kiparske izložbe u otvorenim prostorima budu svojevrsna predselekcija prije otkupa barem jednog rada od svakog autora koji će kod nas gostovati.
Osim ovog načina predstavljanja umjetnosti u novom projektu u startu ćemo namjenski naručiti desetak kapitalnih djela koja će i funkcionalno biti sastavni dio hotela. A mladim neafirmiranim umjetnicima omogućit ćemo rezidenciju u sklopu našeg naselja na način da rade po mjesec i pol dana u našoj galeriji gdje će moći u direktnoj komunikaciji s našim gostima predstaviti i prodati svoje radove bez ikakve naše provizije. Kako bismo navedene umjetnike predstavili ne samo na lokaciji hotela, odlučili smo otvoriti ured u Zagrebu koji će funkcionirati kao showroom San Canziana. U tom kontekstu ured nam služi i kao izložbeni prostor koji će mladim umjetnicima kontinuirano omogućavati predstavljanje u elitnoj zagrebačkoj četvrti Park kneževa”, istaknula je Ivana Labudović otkrivši za kraj i kad možemo očekivati otvaranje bajkovitog mjesta s najskupljim kvadratom u Hrvatskoj...
“Otvaranje će biti na proljeće 2026. godine. Uspijemo li biti gotovi prije, moguće da ćemo imati i tzv. soft opening na jesen 2025.”