Previsoke cijene zemljišta kočnica su razvoja Hrvatske

Otprije tri dana, sukladno Sporazumu o stabilizaciji i pridruživanju Europskoj uniji, državljani zemalja članica EU bez ikakvih ograničenja mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj. Hoće li ta liberalizacija tržišta nekretnina donijeti veće cijene zemljišta, kuća, stanova..., hoće li porasti potražnja stranaca za stambenim i zemljišnim kvadratima u RH? Teško, iako se tako donedavno vjerovalo. Zašto? Zato što će utjecaj svjetske financijske krize i krize na domicilnim tržištima stanovnika članica EU znatno smanjiti njihovu potražnju za nekretninama, tumače analitičari Raiffeisen Consulting Direkcije za ekonomska istraživanja koja je u svojoj tromjesečnoj publikaciji RBAnalize obradila i područje nekretnina s očekivanjima u 2009. godini.

Također objašnjavaju da RH već otprije sa svim zemljama članicama EU u kojima je vladalo zanimanje za naše nekretnine ima potpisan sporazum o reciprocitetu, pa su tako svi (osim državljana Rumunjske, Češke i Malte) i prije 1. veljače u Hrvatskoj mogli kupovati zemljišta, kuće, stambene kvadrate... Taj je sporazum omogućivao strancima da u Hrvatskoj kupuju nekretnine po istim uvjetima po kojima su Hrvati mogli kupovati u njihovim zemljama.



Tako raiffeisenovci zaključuju da unatoč liberalizaciji tržišta nekretnina ne možemo očekivati znatniji rast potražnje, kao ni rast cijena nekretnina zbog otvaranja tržišta. S njima se slaže i Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama i suvlasnik agencije Kastel-Zagreb. Objašnjava da će se sada stranim državljanima samo skratiti procedura kupovanja nekretnina u Hrvatskoj.

– Dosad su stranci, temeljem sporazuma o reciprocitetu, morali ishoditi suglasnost Ministarstva vanjskih poslova za stjecanje nekretnina. Sada im to više nije potrebno – rekao je Ranilović. On tumači da izraz liberalizacija nije najsretniji jer je po njegovu mišljenju hrvatsko tržište nekretnina već godinama puno liberalnije od onoga u polovici zemalja članica EU. – Očekivali smo da će nakon 1. veljače od 5 do 10 posto biti veća potražnja stranaca za hrvatskim nekretninama zbog tzv.psihološkog efekta navodne liberalizacije, ali zbog ekonomske krize više ni u to ne vjerujemo – poručio je Ranilović.

Prema nedavnim podacima Ekonomskog instituta, od 2000. godine strani su državljani na godinu Ministarstvu vanjskih poslova prosječno predavali od 1000 do 1500 zahtjeva za kupnju nekretnina. Kako Porezna uprava godišnje izbroji oko 50.000 kupoprodaja nekretnina, Ekonomski je institut zaključio da stranih zahtjeva zapravo ima vrlo malo, samo dva-tri posto. U Colliers Internationalu, agenciji za poslovanje nekretninama, kažu pak da zbog liberalizacije predviđaju moguće povećanje interesa individualnih kupaca nekretnina, ali zasigurno ne i značajan porast broja transakcija. Ne očekuju ni porast cijena zemljišta, stanova.

Cijene nekretnina u Hrvatskoj već sada su na razini onih u EU, pa čak i veće od njih, te mjesta za rast nema. Cijene zemljišta pak nerazumno su visoke i već dulje vrijeme predstavljaju kočnicu daljnjeg razvoja tržišta. Kako sada trend pokazuje da nema transakcija te da je tržište zemljišta nelikvidno, ne može se očekivati da će cijene rasti ne budu li se revidirale i uskladile s usporedivim zemljištima u državama našeg okružja. Opcije se zasigurno otvaraju za poljoprivredna zemljišta, ali pod uvjetom realno oblikovane cijene – predviđaju Vedrana Likan i Tomislav Perović, direktori Colliers Internationala.



Oni pak savjetuju prodavateljima nekretnina da cijene svojih kvadrata, ovisno o tipu, kvaliteti i lokaciji, prilagode onima u EU, na Mediteranu, odnosno našem izravnom okružju. Iznimno uspješnima, kažu u Colliersu, mogu se smatrati oni koji u ovom tržišnom trenutku plasiraju svoju nekretninu te je zahvaljujući tome i prodaju. Uspješan plasman nekretnine, objašnjavaju, znači promišljenu formulaciju cijene, pomni odabir kanala komunikacije s potencijalnim kupcima koji je neostvariv bez ispunjavanja njihovih vrlo visokih i obveznih standarda u pravnom aspektu cijele kupoprodaje.

U Crozilla.com, najvećem portalu za nekretnine u Hrvatskoj, drže da je liberalizacija u Hrvatsku došla u nezgodno vrijeme. Navode da su 2005. godine, kada je liberalizirano tržište nekretnina u Španjolskoj, Austrijanci, Nijemci i Španjolci pokupovali 750.000 novih stanova. Takvo se što u Hrvatskoj neće dogoditi jer će stranci zbog ekonomske krize štedjeti.

– Potražnja nekretnina u Hrvatskoj uvelike će ovisiti o krizi, a strani državljani našu zemlju najviše posjećuju ljeti te se može očekivati da bi prodaja nekretnina mogla tada i početi – smatra Ante Tabak, direktor tvrtke Razina tri koja vodi portal Crozilla. I on drži da su cijene nekretnina u RH već sada više nego u zemljama EU, a ako bi još rasle, Hrvatska bi bila preskupa i strancima i Hrvatima. No, koje su to nekretnine na koje bi stranci mogli baciti oko i koje bi mogli poželjeti imati u svom vlasništvu? Jens Moller Madsen iz King Sturgea kaže da su to zemljišta i kuće na Jadranu. Velike strane investitore pak zanimaju poslovni uredi, maloprodajni prostori...

I u Colliersu kažu isto, ali naglašavaju da to moraju biti nekretnine više ili jako visoke kvalitete. Zašto? Zato što će strani državljani biti posebno oprezni pri investiranju usred aktualne nestabilnosti gospodarskog tržišta, provode iznimno visoku selekciju, a ponuda ima i na konkurentskim tržištima.

– Tu posebice mislimo na main stream nekretnine te na one koje zadovoljavaju kriterije poput atraktivne lokacije, arhitekture, kvalitete materijala, raznovrsne opreme kao što je bazen, sauna i sl. Jedino takvi projekti u ovom trenutku imaju perspektivu – tvrde V. Likan i T. Perović iz Colliersa.

Ante Tabak iz Crozille kaže da dosadašnja iskustva pokazuju da je strancima najprivlačnija hrvatska obala, ali teško je sa sigurnošću reći što će željeti kupovati.



– Ljepota Hrvatske jest u tome što na malom području nudi ponešto za svačiji ukus; od mora, planina, ravnice, sela... Pretpostavimo li da će stranci zbog urbanog života potražiti u RH mjesto za odmor, moguće je da će svoj novac uložiti u neka mirnija područja naše zemlje, recimo u vikendice u planinama – predviđa Tabak.

Prema broju posjeta portalu Crozilla.com, Tabak kaže da su, primjerice, Nijemci najviše zainteresirani za građevinska zemljišta u Zadarskoj županiji.

Osim toga, zanima ih kupnja kuća i stanova u Istarskoj i Primorsko-goranskoj županiji te u Zagrebu. Nešto manje u Osječko-baranjskoj i Splitsko-dalmatinskoj županiji.

– Nizozemci, recimo, već godinama kupuju zemljišta u Slavoniji – navodi Tabak.

Iako neki od naših sugovornika tvrde da će strance najviše namamiti nekretnine visoke kvalitete, RBAnaliza upozorava da unatoč pojačanoj izgradnji i velikoj ponudi u posljednjih nekoliko godina u RH još nedostaje kvalitetnih nekretnina. Zato očekuju najveći rast cijena ekskluzivnih nekretnina, a kod ostalih nekretnina niže kvalitete ili lošije lokacije očekuju korekciju cijena te stagnaciju. Što bude bila veća razlika u kvaliteti i ekskluzivi svake pojedine nekretnine, bit će i veća razlika u cijeni.

Ni tržište poslovnih i uredskih prostora, čini se, neće procvjetati zbog liberalizacije. Vedrana Likan i Tomislav Perović iz Colliersa kažu da otvaranje tržišta stranim državljanima neće utjecati na intenzitet transakcija u tom dijelu tržišta nekretnina.

– Individualni kupci koji su dosad htjeli ulagati u komercijalne nekretnine u RH tu su svoju namjeru ostvarili registracijom tvrtke u našoj zemlji te su na taj način legalno kupili te nekretnine – objasnili su V. Likan i T. Perović. Ante Tabak iz Crozille pak smatra da uopće nije važno o kojoj je nekretnini riječ (je li to poslovni prostor ili stan), nego je važno u kojoj se regiji nalazi.

– Promjene će se vidjeti po regijama, a ne po vrstama nekretnina – drži Tabak. Jens Moller Madsen iz King Sturgea upozorava na još jedan zanimljiv detalj zbog kojega stranci muku muče s kupnjom nekretnina u Hrvatskoj.

– I prije ekonomske krize hrvatske banke nisu stranim državljanima odobravale kredite, pa nekretnine u RH moraju platiti gotovinom. I ta je činjenica ograničila njihovu kupnju – rekao je Madsen. Zbog recesije on očekuje da će ove i iduće godine manje turista iz zapadnih zemalja doći u RH, a upravo turisti za posjeta nekoj zemlji odluče kupiti vikendicu.

Drugi je problem to što stranim državljanima ni banke u njihovim zemljama ne žele prihvatiti hipoteku na nekretninu koju kupuju izvan svojih granica. Zbog svega toga Jens Moller Madsen ne očekuje da će stranci ove i iduće godine kupovati kuće za odmor u Hrvatskoj.