Ponuda kuća i stanova pet je puta veća od potražnje

Hrvatska bi u mandatu buduće vlade, sudeći po izjavama njezina mandatara Tihomira Oreškovića, mogla dobiti porez na nekretnine. Koga će sve i koliko udariti po džepu, znat će se više idućih mjeseci. Oporezivanje nekretnina povlači za sobom niz ekonomskih i socijalnih posljedica za ekonomiju i građane. Jedno od otvorenih pitanja jest i kako bi taj porez utjecao na cijene stanova i kuća? Trenutačno se, preko oglasnika Njuškalo, prodaje čak 154 tisuće nekretnina. Već je šest godina ponuda nekretnina pet puta veća od potražnje. Njihovi su vlasnici, navodi taj portal, u prosincu 2015. godine spustili traženu cijenu nekretnina približno jedan posto u odnosu na prethodnu godinu, a četiri posto u odnosu na 2011. godinu. Premda porezne ispostave raspolažu cijenama svih prodanih stanova u zemlji, ti se podaci ne objavljuju pa se službena statistika muči s podacima o vrijednosti kupoprodajnih transakcija. Koristeći se metodologijom Eurostata, Hrvatska narodna banka razvila je svoj Hedonistički indeks cijena nekretnina koji pokazuje trendove, a oni su u prvoj polovici 2015. godine prvi put nakon 2008. bili pozitivni. Prema tom indeksu u Zagrebu su na godišnjoj razini nekretnine u prvom dijelu 2015. godine poskupjele 3 posto, a na Jadranu 4,5 posto.

Val popisivanja već u veljači

Podaci za 2015. godinu kojima raspolaže Eurostat također pokazuju da bi 2015. godina trebala biti prva godina u kojoj je zaustavljen pad cijena prodanih nekretnina te da dolazi do laganog oporavka tržišta nekretnina. Strah od nove porezne obveze mogao bi usporiti ili zaustaviti taj oporavak. Stanovi se, prema HNB-u, i dalje prodaju po cijenama koje su 35 posto ispod hrvatskog rekorda iz 2008. godine. Precizniji su podaci za cijene novih stanova koji su u prvom dijelu 2015. godine u Zagrebu poskupjeli 500 kuna po kvadratu (na približno 12.500 kuna, prema DZS) te oko 1300 kuna u ostalim dijelovima Hrvatske (na 10.300 kuna). DZS ne izdvaja cijene na Jadranu, no za pretpostaviti je da su za visok skok u "ostalim dijelovima" zemlje zaslužni Dalmacija, Istra i Kvarner, gdje se grade i prodaju najskuplji kvadrati u zemlji, čija prosječna cijena premašuje tri tisuće eura po kvadratu. Hedonistički indeks upućuje na to da su cijene na razinama na kojima su bile 2005. godine, a na vrijednosti ostvarene u toj godini spustio se i hrvatski BDP te iznos naplaćenih poreza u zemlji.

Sve to vrijeme cijene nekretnina padale su sporije od prodaje, koja se prepolovila u odnosu na pretkriznu 2008. godinu kada je zaključeno oko 66 tisuće kupoprodajnih transakcija. Udruženje za tržište nekretnina navodi da se sad godišnje u Hrvatskoj prodaje oko 30 tisuća stanova i kuća. Na oko četiri tisuće smanjio se i broj stranih kupaca. Nakon 1991. stranci su kupili oko 50 tisuća stanova ili kuća u Hrvatskoj. Do 2009. strani su državljani mogli kupovati nekretnine samo preko raznih tvrtki, no od siječnja 2009. državljani članica EU slobodno kupuju kuće po istim uvjetima kao i Hrvati.

Broj trenutačno ponuđenih nekretnina na prodaju putem Njuškala odgovara desetini udjela svih nastanjenih stanova i kuća u Hrvatskoj. Prema podacima zagrebačkog Ureda za imovinskopravne poslove, cijene prodanih stanova u glavnom gradu zemlje kretale su se od najnižih 960 eura po kvadratu u Studentskom centru i širem području oko hotela Westin do približno 6 tisuća eura u blizini Jelačićeva trga. Bez obzira na to što su cijene nekretnina pale za nešto više od trećine, one su u odnosu na primanja i dalje previsoke. Da bi kvadrati stambenog prostora građanima bili dostupni jednako kao i susjedima u EU, Maruška Vizek, analitičarka Ekonomskog instituta, izračunala je da bi prosječna cijena kvadrata stana trebala biti oko 800 eura.

Daleko od očiju javnosti lokalne su jedinice već započele s pripremama za uvođenje poreza na nekretnine. Ubrzano se radi na stvaranju fiskalnog registra nekretnina koji se popunjava podacima o cijenama svih prodanih nekretnina na području pojedinih gradova i općina.

Puni val popisivanja trebao bi početi već u veljači, a planirano je da Apis pripremi kompletnu informatičku podlogu za registar. S vremenom bi se u njemu trebala naći svaka od 2,2 milijuna nekretnina, koliko ih postoji u Hrvatskoj prema zadnjem popisu stanovništva. O kvaliteti te baze podataka ovisi kojom će brzinom Hrvatska uvesti porez na nekretnine, o kojemu se pozitivno izjasnio i vjerojatni hrvatski premijer Tihomir Orešković, a u svojim ga je preporukama navela i Europska komisija.

Kad god se izjašnjava o Hrvatskoj, Europska komisija ističe da su nekretnine i imovina građana (uz neke ekološke poreze) jedan od najvećih prostora za povećanje poreznih prihoda. Hrvatska je rekorder po visini poreza na potrošnju, na granici je i kod opterećenja rada, pogotovu za zaposlene koji ulaze u više dohodovne razrede te po udjelu u svim poreznim prihodima u odnosu na prosjek EU jedino zaostaje kod nekretninskog poreza. Ne uspije li smanjiti deficit ispod 3 posto BDP-a, kao što je to učinila Slovenija, iduća će se vlada teško oduprijeti "preporuci" za uvođenje tog poreza. On bi se morao usuglašavati u paketu s reformom jedinica lokalne samouprave kako bi teritorijalni preustroj pratila i fiskalna decentralizacija.

Vikendaške se općine vesele

Lokalne vlasti, dakako, navijaju za oporezivanje nekretnina, posebno u sredinama bogatim vikendicama i nekretninama duž jadranske obale. Osigura li im država dodatne prihode iz tog izvora, općine i gradovi trebaju računati na to da će paralelno s tim porezom središnja država na lokalnu razinu spustiti financiranje javnih usluga koje se sada pokrivaju iz državnog proračuna, bilo da je riječ o zdravstvu, obrazovanju ili socijalnoj skrbi.

Nekretninski fond, dakako, nije jednako raspoređen, kao uostalom ni stanovništvo. Kontinentalne i siromašne sredine iz kojih mladi ljudi bježe trbuhom za kruhom nemaju ni vikendica ni stanovništva koje bi moglo podnijeti novi porezni teret.