Stručnjak o velikom poskupljenju nekretnina u Zagrebu: Svaki treći kupac je stranac koji plaća gotovinom

Enormne cijene nekretnina u cijeloj zemlji, ponajviše na zagrebačkom području, teško da su balon koji se može ispuhati, kao što je to bio slučaj s nekretninama 2008. godine, poručio je tako Boro Vujović, direktor i osnivač Opereta nekretnine gostujući danas u emisiji Večernjeg lista koju je vodila Martina Strukić. Osim o cijenama nekretnina, Vujović je govorio i o prodaji i rastu poljoprivrednog zemljišta kao i utjecaju APN-a na samu cijenu nekretnina....

Prema posljednjim podacima Državnog zavoda za statistiku objavljeno je poskupljenje od 30 posto u Gradu Zagrebu gdje je cijena kvadrata u prosjeku dosegla iznos od 2700 eura. Kako objašnjavate toliki skok?

Svaki dan cijene nekretnina rastu, ova je statistika i nama iznenađujuća. Činjenica je da su cijene puno više nego su bile pretprošle godine, čak su i ove godine više nego što su bile lani. Kako pratimo inflaciju, koja je službeno 13, a neslužbeno vjerojatno i 20 posto, moramo biti svjesni da nju prate i cijene nekretnina. Postoje objektivni troškovi -  u novogradnji su porasle ulazne cijene, skuplji su materijali, radna snaga i energija, a to se onda preljeva i na cijenu kvadrata. Ono što je važno za zagrebačko tržište, a to je da ima malo novogradnji, da je kao posljedica potresa još uvijek velika potražnja za novogradnjama i onda jednostavno ponuda i potražnja čine svoje. Ljudi žele novogradnju i mogu se postići, ako gledamo iz aspekta prosječnog građanina, stvarno vrlo visoke cijene. 

Cijene su značajno narasle i u rubnim dijelovima grada - Klara, Sesvete, Sesvetski Kraljevec zapravo došli su na 2300 eura po kvadratu?

Činjenica je da što bliže idete prema centru vi nemate slobodnih građevinskih parcela, nemate prostora za gradnju, uostalom tu je i zemljište puno skuplje pa su i kvadrati u prodaji skuplji. Tako da bih rekao da su ta rubna područja jako interesantna i podobna za gradnju. Poput Klare, Blata, Sesveta...

Ima li uvođenje eura ikakve veze s poskupljenjem nekretnina?

Više bi utjecaja na cijenu imao Schengen kao takav, nego sam euro. Mi već dugo nekretnine oglašavamo i prodajemo u eurima. To je možda imalo određeni utjecaj na kupce iz inozemstva koji ne moraju raditi konverziju, a i u konačnici taj trošak konverzije nije bio tako značajan da bi netko zbog toga odustao od kupnje. Značajniji je utjecaj Schengena koji sad županije koje su pogranične čini još zanimljivijim. Konkretno za kupce iz Slovenije ili možda kupce iz Mađarske, jer je jeftinije živjeti kod nas, a raditi u Sloveniji. Lani smo imali rekordno velik broj stranih kupaca, u nekom  ih je trenutku bilo 36 - 37 posto tako da je, Schengen sigurno jedan od razloga zbog kojeg se dio ljudi odlučio kupiti nekretninu kod nas.

Znači interes stranaca za kupnju nekretnina  je izrazito velik?

Svaki treći kupac je stranac i to je isto ono što trebamo imati u vidu kad pričamo o našem tržištu nekretnina. Mi možemo reći to su visoke cijene, apsolutno jesu za našu platežnu moć, ali kad gledate realno mi nismo više samo hrvatsko tržište nego tržište EU i kolike su plaće u drugim zemlje. Kad se uspoređuje njihova platežna moć ispada da su naše cijene nekretnina niže. Onda imate situaciju koju imate danas. Ono što je činjenica da je na tržištu veća transakcija vlastitim sredstvima nego kreditom, a dobar udio u tome čine stranci koji ne dižu kredite nego kupuju u gotovini.

U lipnju ističe veto po kojem stranci do sad nisu mogli kupovati poljoprivredna zemljišta . Očekuje li se i tu poskupljenje?

Činjenica je da poljoprivrednim zemljištima cijena već neko vrijeme raste i da su jako tražena. Imali smo neke situacije koje su bile problematične, a to je da imate kuću koja je legalizirana na poljoprivrednom zemljištu. Tu smo imali problem odraditi takvu transakciju zato što stranac zapravo takvu nekretninu nije mogao kupiti jer je to poljoprivredno zemljište. Mislim da će se u tom kontekstu sad još više nekretnina prodati strancima, ali tu ne mislim više samo na poljoprivredna zemljišta. Mislim da je onajk tko je htio takvo zemljište već kupio, a to što će sad dio građana još poneko kupiti vjerujem da neće imati jako veliki utjecaj na cjelokupno tržište.

Kad govorimo o prodaji stanova nemoguće je da se ne dotaknemo APN-a . Je li APN okidač za rast cijena?

APN postoji od 2017. godine  i poklopio se na neki način s mjerom ukidanja oslobođenja poreza pri kupnji prve nekretnine. Znači mi smo do 2016. imali porez, kad kupite rabljeni stan 5 posto porez na promet nekretnina. Ta je mjera ukinuta i uveden je APN. Ideja je bila da se na taj način zaustavi iseljavanje mladih obrazovanih kadrova iz Hrvatske, da nam ljudi ostanu ovdje i da im se omogući na pristupačniji način kupnja nekretnine. Rekao bih da je to jako dobra ideja. Ono što smo tada upozoravali da je najveći nedostatak kratki period trajanja mjere - odnosno sad je evo raspisana 20. ožujka i traje dok ima sredstava. I to onda u ovom trenutku dovodi do toga da svi koji mogu iskoristiti APN žele baš u ovom trenutku kupiti stan. Znači to nije raspoređeno na cijelu godinu, sad je to period od narednih dvadesetak dana gdje vi morate naći nekretninu, potpisati predugovor, ići u banku da vam se kredit obradi da kad bude otvoren natječaj budete među tih prvih nekoliko tisuća dok ima novaca. I to je onda jasna logika, velika potražnja, ponuda loša i to dovodi do viših cijena. Do toga da nemate vremena pregovarati s prodavateljem, prodavatelj  zna da se vama žuri i imamo pat poziciju. Nije APN glavni razlog visokih cijena, u ovom trenutku to je više inflacija i sve ono što se događa kod nas, ali APN u ovom trenutku dovodi do toga da imamo puno kupaca. Ono što je pitanje koliko će biti realiziranih APN-a jer nema nekretnina i jako su skupe i onda je pitanje tko će moći zadovoljiti uvjete da kupi nekretninu. Ovo je po zakonu zadnji krug APN-a i ja se nadam da Vlada neće u ovom obliku raspisivati odnosno produžiti mjeru, nego da će se naći neko drugo rješenje, koje će imati drugačiji utjecaj na tržište. Kome je ovaj APN dobar? Pa svima onima koji su ga iskoristiti. Zamislite 2017. kad je cijena primjerice na Knežiji bila 1500 eura, država vam plaća, pet, sedam, devet godina 30 posto rate kredita i još imate nisku kamatnu stopu. Onaj koji je to iskoristio iz sadašnje perspektive dobio je stan za kikiriki. Svi drugi koji to onda nisu iskoristili ili nisu kreditno sposobni su gubitnici te mjere. 

U Zagrebu su na prodaju ponuđeni i stanovi od skoro 10 tisuća eura po kvadratu. Tko to kupuje, tko su ti ljudi?

Nema puno takvih stanova.... Imate određeni broj ljudi koji imaju financijsku moć, koju ulažu u nekretnine i koji jednostavno žele živjeti na takvoj lokaciji. Takvih stanova ima do stotinjak. Uvijek imate stotinjak ljudi, dijaspora, sportaši koji zarađuju za naše uvjete visoke cifre i oni si takve nekretnine mogu priuštiti. To je luksuz koji uvijek ima dio populacije koja si taj luksuz može priuštiti.

Spomenuli ste da postoje ljudi koji ulažu u nekretnine - imaju ih više. Je li u tom slučaju rješenje nekretninski porez o kojem se govori?

U ovom trenutku, ne zove se porez na nekretnine, ali se plaćaju određeni troškovi kroz režije tako da postoje određeni nameti. Pitanje je u kojem bi obliku bio porez na nekretnine. Vi sad kad gledate, ako vam netko uvede porez na nekretnine, ja ću reći, to na neki način znači da vi niste vlasnik ničega, jer ako ne plaćate taj porez, upisuje vam se država i ostajete bez toga kroz određeni broj godina ako to niste plaćali. Tako da je sad s te točke gledišta pitanje je l' baš porez na nekretnine ispravan koliko god da ga ima ostatak zapadnog svijeta. Ja nisam zagovornik, nisam ni protivnik, pitanje je kako bi to izgledalo, treba ga dobro razraditi. Veći je problem paušalni porez koji se plaća kad turistički iznajmljujete svoju nekretninu zato što to u konačnici vlasnike nekretnina koji iznajmljuju dugoročno stavlja u nepovoljniji položaj. Onda se pitamo odakle ta gotovina s kojom kupujemo nekretnine. Pa evo dobar dio ljudi na obali ima apartmane za koje plate smiješan porez i evo novca koji je legalan i s kojim se kupuju nove nekretnine. To nije pravedan porez taj bi porez trebao biti viši barem da se izjednači s ovim koji plaćate ako iznajmljujete dugoročno pa onda dobivamo dobar prostor za neka druga porezna rasterećenja.

Hoće li cijene nastaviti rast? Ili će se ponoviti 2018. i ispunjavanje nekretninskog balona?

Kad smo kod tog balona onda smo imali faktor švicarca i imali smo faktor financijske nelikvidnosti, znači krize, i kad gledate naše tržište i puno novogradnji i investitore koji su bili nelikvidni. Nije realno da se to sad opet dogodi jer nemamo švicarca, novaca na tržištu ima dovoljno, a ono važnije u Zagrebu u pet godine je tad napravljeno 36 tisuća stanova, a sad unazad pet godina je izgrađeno 16.000 stanova. Znači imamo puno manje novogradnje. Godišnje se napravi tri tisuće stanova, svi investitori su likvidni banke su opreznije. I da dođe do određenog usporavanja zbog realnog rasta kamatnih stopa, nije realno da se dogodi situacija iz 2008. Ono što je izvjesno da će uslijed dizanja kamatnih stopa doći će do hlađenja tržišta, usporavanja broja kupoprodaja, ali ne očekuje da bi moglo doći do drastičnog pada cijena. Da nije bilo ovog APN-a već bi se sad malo na tržištu osjetilo usporavanje, ali zbog APN sad imamo ludilo koje će trajati mjesec dana. Onda nam dolazi sezona i rujan kad oni koji su u sezoni zaradili dolaze riješiti kupnju nekretnina u Zagrebu tako da nije realno da cijene padnu. Uostalom dok god je prisutna inflacija cijene nekretnina prate inflaciju ....