"Gdje si bio – nigdje, što si radio – ništa!" Na to se svodi sva ušteda na kamatama na stambene kredite u posljednjih deset godina kad se stavi u kontekst vrtoglavog rasta cijene kvadrata. Kamatne stope na stambene kredite u tom su razdoblju rapidno padale: s oko pet do šest posto na prosječnih 2,5 posto u prošloj godini. Za isti kredit podignut prije deset godina dužnik koji ga je podigao lani plati banci u konačnici skoro 50.000 eura manje.
No, kako je cijena četvornog metra u međuvremenu rapidno rasla, za istu podignutu svotu danas u Zagrebu može kupiti 20-ak kvadrata manje. Točno onoliko koliko bi mu donijela ušteda na kamati da kojim slučajem tim iznosom raspolaže u startu.
Za 80.000 vratiš 160.000
Prema izračunu Sberbanka, stambeni kredit od 80.000 eura koji se kod njih podizao 2011., uz 6,30% kamata, imao je anuitet 530,21 euro. U konačnici će dužnik banci vratiti 159.063 eura. Da je taj isti kredit podigao lani, plaćao bi mjesečno 373,16 eura i u konačnici vratio 111.948 eura. Razlika je golemih – 47.115 eura.
Raskorak između kamata nešto je niži u OTP-u gdje je kamata 2011. iznosila 5,63 posto, a anuitet 498 eura te bi klijent platio ukupno 149.608 eura, a lani bi uz kamatu od 2,59 posto plaćao mjesečno 363 eura i u konačnici banci vratio 108.924 eura.
Ušteda je kod njih – 40.684 eura. Koliko je dulji otplatni rok neisplativiji i poskupljuje kredit, vidi se iz izračuna RBA. Onaj tko je isti kredit podigao na otplatni rok od 30 godina prije deset godina, plaćao je, uz kamatnu stopu od 6,25 posto, mjesečno 492,57 eura i ukupno će vratiti 147.771 euro. Lani bi, uz kamatnu stopu od 2,5 posto, fiksnu na pet godina, a nakon toga promjenjivu, mjesečno plaćao 358,89 eura i u konačnici vrati 131.192 eura. Ušteda iznosi 15.579 eura i triput je manja nego kod kredita Sberbanka podignutog na 25 godina otplate.
Istodobno, cijena kvadrata stana raste. Za tih se 80.000 eura prije 10 godina u Zagrebu moglo po cijeni od oko 1400 eura po metru četvornom kupiti stan od 57 kvadrata. Danas je prosječna cijena oko 2200 četvornih metara i za to se može dobiti 36 kvadrata. Razlika je 21 kvadrat, točno koliko se može kupiti za "ušteđenih" oko 47.000 eura povoljnije otplate zbog pada kamatnih stopa. Znači da je rast cijena nekretnina zapravo sve to istopio i opet smo tu negdje – na istom. U brojnim su drugim hrvatskim gradovima cijene nekretnina također rasle i, možda ne u apsolutnim iznosima, ali proporcionalno slijede ovaj izračun.
Boro Vujović, stručnjak za nekretnine, podsjeća da su cijene nekretnina prije 15-ak godina, oko 2008., bile na današnjoj razini, a kamate puno veće i plaće 30-ak posto niže pa se zapravo danas može dobiti više za isti novac.
– Imam klijente koji su kupili stan 2008. i još uložili u njega i danas će ga prodati za nešto veću cijenu, ali danas su kamatne stope oko 2,5 posto, a tad su bile pet, šest pa i sedam posto – pojašnjava.
Kaže da su cijene nekretnina padale od 2009. do 2015., a onda je nastupila stabilizacija. Najniže su bile 2013. kad je prosječna cijena kvadrata u Zagrebu bila oko 1400 do 1500 eura. Danas je, kaže, oko 2200.
A što će se dalje događati s cijenama nekretnina? Hoće li ih dodatno povećati prelazak na euro? Ili će puknuti balon kako standard pada zbog inflacije i posljedica pandemije?
Ulazak u eurozonu ne bi trebao imati utjecaja jer već sve računamo u eurima. Ali nedavno je prof. Tica imao dobru analizu vezanu uz Schengen. Ta bi promjena mogla dovesti do većeg interesa kupaca, posebno u dijelovima koji graniče sa Slovenijom i Mađarskom. Istra, Kvarner i Gorski kotar također će dobiti na važnosti – kaže Vujović, referirajući se na strance koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj.
Kaže da oko 50 posto kupaca u njegovoj agenciji kupuje kreditom, dok gotovinom češće kupuju oni koji imaju štednju i odluče je uložiti u nekretnine. Kad se govori o balonu koji bi se mogao ispuhati zbog pada standarda, oni u tu računicu nisu uključeni.
– To su ljudi koji nisu primorani prodavati nekretnine. Ako su ih kupili, primjerice, 2009., cijene su nakon toga pale 30-35 posto, negdje i 50 posto, pa su se u međuvremenu vratile. Oni nisu izgubili ništa. A gdje bi eventualno moglo doći do problema? Tamo gdje se kupovalo na kredit, a potrošačka košarica je skuplja pa za otplatu rate ostaje manje. No, prema dosadašnjoj praksi, ljudi prvo plate ratu stambenog kredita pa razmišljaju što jesti – komentira stručnjak za nekretnine.
U prošloj smo krizi, kaže, imali dvostruki problem, globalni nedostatak novca i problem kredita u švicarcima za koje je rata enormno skočila, a istodobno su mnogi ostali bez posla. Sad taj faktor nemamo.
Stabilizacija tržišta
Zbog inflacije mogu rasti troškovi, može pasti potražnja. Bitan je faktor dizanje kamatnih stopa koje je najavljeno i koje će smanjiti odljev sa štednje pa će pasti potražnja, a smanjit će se i kreditna sposobnost. To nisu razlozi za "balon", nego za usporavanje tržišta i stabilizaciju. Trenutačno se sve proda na tržištu što ima papire, neću reći baš neovisno o cijeni, ali skoro – kaže Vujović te objašnjava da je kod nas ulaganje u nekretnine izraženo i jer je tržište kapitala slabo razvijeno, a bitcoin i ostale virtualne valute u koje se počelo ulagati pokazali su nestabilnost.
Na strance se, ističe, odnosi oko 30 posto svih transakcija, na obali čak od 60 do 70 posto. Njima su naše nekretnine jeftine: Nijemcima, Austrijancima pa čak i Slovencima… A zbog pandemije koronavirusa autodestinacije su dobile na važnosti pa je Hrvatska primamljivo tržište za strance.
Ukratko, mi svi od poreza dajemo za građevinsku mafiju i one u vlasti koji im omogućuju da rade to što rade.