U Hrvatskoj krediti za kupnju nekretnine povoljniji nego u eurozoni

Borba s inflacijom i valovi podizanja referentnih kamata u Europi nezaustavljivo su se počeli prelijevati na uvjete kreditiranja domaćih banaka. Iako su iz Hrvatske narodne banke ustvrdili da realno nema potrebe za podizanjem kamatnih stopa jer se bankama oslobodilo oko 14 milijardi eura “zamrznute” likvidnosti ulaskom u eurozonu, aktualna tranša državnog subvencioniranja stambenih kredita pokazuje da su ponuđene stope bitno porasle u odnosu na prošlu godinu.

Oštra monetarna politika

Dio banaka ponudio je čak zakonski najvišu moguću signalizirajući da im je ograničenje efektivne kamate na 3,75 posto granično isplativo. Ipak, kupnja nekretnine kreditom u Hrvatskoj trenutačno je povoljnija nego u eurozoni, a pogotovo u odnosu na kupnju u zemljama središnje i istočne Europe koje nemaju euro.

U nadi da će “ohladiti” rast cijena, Europska središnja banka od ljeta lani zaoštrava monetarnu politiku, a učinci se prelijevaju na cijene stambenih kredita gotovo u svim zemljama eura pa i šire. Prosječna kamatna stopa na prvi put ugovorene stambene kredite u europodručju na kraju 2022. dosegnula je tri posto, za 1,7 postotnih bodova je viša nego na kraju prethodne godine.

Unatoč inflaciji, prosječna cijena stambenog kredita u Hrvatskoj u prvoj polovini godine pala je zbog APN-a unutar kojeg se krediti odobravaju uz niže stope od prosjeka tržišta, pokazuju podaci Hrvatske narodne banke. “Ni tijekom druge polovine godine nije zabilježeno znatnije povećanje pa su se u prosincu novi stambeni krediti ugovarali uz prosječnu kamatnu stopu od 2,6 posto, što je tek za 0,1 postotni bod više nego na kraju 2021.”, ističu u HNB-u. Takvo odolijevanje kamata regulator objašnjava viškom likvidnosti dodatno povećanim postupnom prilagodbom instrumenata monetarne politike (ukidanje obvezne rezerve i minimalno potrebnih deviznih potraživanja, nap. a.) koji su “ublažili učinke pooštravanja globalnih uvjeta financiranja na rast domaćih kamatnih stopa, a koji su i dalje na razmjerno niskim razinama u odnosu na ostale europske zemlje”.

Lepeza skoka kamata u eurozoni (izuzev Irske) poprilično je šarolika; od 0,1 postotni bod na Malti do čak 2,8 bodova u Finskoj. Za razliku od Hrvatske, koju je bitno zaštitilo uvođenje eura, udar su najsnažnije iskusili klijenti u zemljama središnje i istočne Europe koje su iz političkih razloga zasad zadržale nacionalne valute. U isto vrijeme, prosječna kamatna stopa na stambene kredite u Mađarskoj i Poljskoj premašila je 9 posto.

Za domaće klijente koji vraćaju kredite s promjenjivom stopom vezanom uz euribor, kamate su krenule uzlazno od kolovoza 2022. U HNB-u objašnjavaju da je prosječna kamatna stopa na sve postojeće stambene kredite ostala praktično nepromijenjena, 4 posto, u kombinaciji relativno male zastupljenosti euribora i zakonskih ograničenja visine kamatne stope. Gotovinci su imali primjetniji rast: prosječna cijena gotovinskih kredita vezanih za euribor, sa srpanjskih 6,2 posto dosegnula je 6,9 posto u prosincu.

Kao što su dali naslutiti na natječaju APN-a, bankari su u niskom startu za prilagodbe kamatnih stopa na više. Najnižu kamatnu stopu (3,12 posto) ponudio je PBZ, a najvišu (3,75 posto) Erste i RBA banka. Lani su se ti krediti odobravali od 1,99 posto do 3,5 posto.

Za 20-ak dana slijedi nova runda dizanja ključne depozitne stope Europske središnje banke, ponovno za pola boda. To znači da će banke u eurozoni, uključujući i hrvatske, moći položiti višak novca i ostvariti tri posto prinosa na plasman koji je, za razliku od kredita, potpuno siguran i ne uključuje procjene kreditne sposobnosti klijenta niti traži instrumente osiguranja. Zbog tvrdokorne temeljne inflacije koja ne pokazuje naznake skorog posustajanja, Frankfurt poručuje da će nastaviti zaoštravati monetarnu politiku, a o kretanju inflacije ovisit će tempo podizanja kamatnih stopa.

”Očekivani nastavak pooštravanja monetarne politike, slijedom povećanja ključnih kamatnih stopa za 50 baznih bodova na posljednjem sastanku Upravnog vijeća ESB-a i najavljenog povećanja od 50 baznih bodova za ožujak, potaknut će nastavak rasta kamatnih stopa banaka na kredite, kako u europodručju, tako i u Hrvatskoj. Pri tome bi se brzina i intenzitet rasta kamatnih stopa i dalje mogli razlikovati među pojedinim članicama europodručja s obzirom na nacionalne specifičnosti”, upozoravaju iz HNB-a.

S rastom cijena kreditiranja na horizontu otvara se pitanje fiksiranja kamatne stope. S eurom kao domaćom valutom, fiksiranje na cijeli rok odnedavno je mogućnost i kod nas, što nije bilo moguće s kunskim stambenim kreditima. “U posljednje vrijeme najčešći rokovi početnog fiksiranja kamatne stope kod stambenih kredita odnose se na razdoblje iznad 10 godina, a slijede krediti s rokom početnog fiksiranja između 5 i 10 godina. Njihovi udjeli su 30 posto, odnosno 28 posto svih novoodobrenih stambenih kredita u posljednjih 12 mjeseci”, napominju u središnjoj banci i ističu da je udio fiksiranja iznad 10 godina naglo porastao od posljednjeg kruga državnog programa subvencioniranih kredita. Dok su stambeni krediti s fiksnom stopom za cijelo vrijeme trajanja kredita rjeđi, no nisu i beznačajni jer dosežu 17 posto svih novih stambenih kredita u tom razdoblju.

Fiksiranje stopa

Uspoređujući Hrvatsku s ostalom eurozonom, HNB napominje da je u Europi ipak ustaljena praksa fiksiranje na dulje rokove. U eurozoni u prosjeku više od 50 posto novih stambenih kredita ima fiksnu stopu dulje od 10 godina, a oko četvrtine je vezano uz promjenjivu. U Belgiji, Češkoj, Francuskoj i Slovačkoj glavnina novih kredita odobri se uz fiksnu stopu (barem na nekoliko godina), dok je suprotna praksa u Bugarskoj, Cipru, Letoniji, Litvi i Švedskoj gdje dominiraju promjenjive stope.