Ustavni sud: tko ima novca treba plaćati tržišnu najamninu

Ostane li prijedlog zakona o najmu stanova u obliku u kojem ga je zamislila Vlada, zaštićeni najmoprimci koji u vlasništvu imaju druge nekretnine imat će dovoljno vremena da ih prenesu na rođake i prijatelje i time se zaštite od gubitka prava, koja im prestaju ako se nakon stupanja na snagu zakona pokaže da imaju nekretnine. Na to je Vladu upozorila udruga Vlasništvo i posjed, no odgovoreno im je da zakonodavac nema drugih mogućnosti. No Ustavni sud, čini se, ne dijeli mišljenje Vlade.

Presedanska odluka

Iz odluke koju je Ustavni sud donio krajem siječnja proizlazi, naime, da su prava zaštićenih najmoprimca usko vezana, ne samo uz pitanje posjeduju li drugu useljivu nekretninu nego i uz njihovo opće ekonomsko stanje. Taj je sud prihvatio ustavnu tužbu koju je još početkom 2010. podnijela Ivana Jović Vuletić iz Zagreba, tražeći poništenje presuda splitskoga Općinskog i Županijskog suda kojima je Bredi Vojnović priznat status zaštićene najmoprimateljice u stanu u vlasništvu Ivane Jović Vuletić. Riječ je o stanu površine 118 četvornih metara u strogom centru Splita, na kojemu je B. Vojnović stanarsko pravo stekla još 1973., no Vuletić, koja je u međuvremenu preminula, nije pristala potpisati ugovor o zaštićenoj najamnini. Na sudu je obrazlagala da B. Vojnović nema pravo na takav status jer u vlasništvu ima kuću u Dućama kod Omiša. Sudovi u prvom i drugom stupnju utvrdili su, međutim, da je riječ tek o vikendici, koja ni približno ne odgovara kvaliteti stanovanja kakvu ima sporni stan u Splitu i to je bio dovoljan razlog da zaključe kako se ne radi o useljivoj nekretnini i B. Vojnović odrede zaštićenu najamninu od 237,81 kunu. Ustavni sud je, međutim, predmet vratio na ponovljeno suđenje jer je utvrdio da su sudovi propustili ispitati sve činjenice i okolnosti slučaja kako bi postigli “pravičnu ravnotežu između prava vlasništva podnositeljice i prava tužiteljice da sklopi ugovor o najmu stana sa zaštićenom najamninom” te kako je pok. Ivani Jović Vuletić povrijeđeno pravo vlasništva. U obrazloženju odluke najzanimljiviji je dio u kojem Ustavni sud daje upute sudovima kako odlučiti hoće li najmoprimac plaćati tržišnu ili zaštićenu najamninu i u kojem iznosu. “Sudovi su propustili utvrditi platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca te ocijeniti nespornu činjenicu da tužiteljica i drugoprotutuženik imaju u vlasništvu drugu nekretninu. Utvrđenje sudova da ta nekretnina nije podobna za stanovanje najmoprimaca ne isključuje i procjenu vrijednosti nekretnine na tržištu, odnosno utjecaj te vrijednosti na ukupno materijalno stanje najmoprimaca koje je mjerodavno kod procjene platne mogućnosti obiteljskog domaćinstva najmoprimca, odnosno kod procjene sudova jesu li najmoprimci u mogućnosti plaćati slobodno ugovorenu, odnosno ekonomsku najamninu najmodavcu”, stoji u odluci.

Morali presjeći

Ovakvo tumačenje u pitanje bi moglo dovesti gotovo svaku odluku o zaštićenoj najamnini, jer do sada nije zabilježena praksa da su sudovi procjenjivali ukupnu ekonomsku moć najmoprimca. Predsjednik Ustavnog suda Miroslav Šeparović objašnjava kako je Ustavni sud morao “presjeći” pravni vakuum u ovoj materiji, posebno s obzirom na presude Europskog suda za ljudska prava u korist vlasnika stanova. – Jasno smo rekli da kod vaganja interesa vlasnika i najmoprimaca sudovi moraju uzeti u obzir sve ekonomske vrijednosti koje posjeduje i najmoprimac i vlasnik i ocijeniti sve okolnosti pojedinog predmeta, poštujući načela razmjernosti i pravičnosti. Dok zakonodavac konačno ne uredi ovo područje, naše upute sudovima u svim sličnim predmetima bit će jednake – kazao nam je Šeparović. 

Pogledajte i galeriju: Na Markovom trgu prosvjed zaštićenih najmoprimaca