Četvorni metar novog stana na relativno dobroj lokaciji, primjerice, u zagrebačkim Vrbanima III, dosad se prodavao od 1600 do 1800 eura. Ista tvrtka sada nudi stanove na Ravnicama, koje se kvalitetom lokacije mogu mjeriti s Vrbanima, ali im je cijena od 2100 do 2300 eura.
Toliki porast dijelom je rezultat znatno veće potražnje od ponude stanova u novogradnjama, ali i zbog sve skupljeg građevnog zemljišta. Cijena mu godišnje raste od 10 do 15 posto. Zemljište pak u cijeni stana sudjeluje sa 20-30 posto i skuplje je ako se na njemu može sagraditi više kvadrata za prodaju.
Veći krediti - veći rizici
Vlasnici zemljišta to znaju i tako određuju cijenu. Primjerice, ako investitor na parceli može sagraditi tisuću kvadrata koje će prodati po 1700 eura i dobiti 1,7 milijuna eura, za zemljište traži 20 posto, 340.000 eura objašnjava Irhad Meheljić iz Grawe nekretnina i ističe kako se sada već traži i 30 posto.
Iako bi se s obzirom na udio zemljišta u cijeni stana moglo zaključiti kako stanovi ne bi trebali pokupjeti onoliko koliko je skuplje zemljište, znalci upozoravaju da viša cijena zemljišta za investitore u pravilu znači i veće kredite, skuplji kapital i rizike koje pretaču u cijenu stana.
Dogodi li se pak da zbog planirane gradnje moraju zaokružiti nekoliko parcela i riješiti imovinske odnose, što u pravilu oteže i poskupljuje projekt, investitor će sve to nadoknaditi višom konačnom cijenom četvornog metra.
Drugi su razlog poskupljenja novih stambenih kvadrata, tvrdi Meheljić, restriktivniji urbanistički planovi, poglavito u Zagrebu, koji predviđaju više zelenih površina i manju izgrađenost parcela. Investitorima to znači i manju zaradu pa manjak kvadrata nadoknađuju višim cijenama. Dubravko Ranilović iz tvrtke za nekretnine Kastela misli da bi upravo manja izgrađenost parcela trebala pridonijeti pojeftinjenju građevnog zemljišta budući da mu je vrijednost proporcionalna količini komercijalnih kvadrata.
Zakon ponude i potražnje
No kako je gradnja proces koji traje, oni koji sada grade zgrade po novim, restriktivnijim urbanističkim pravilima zemljište su zacijelo kupili prije, kada je uračunana veća komercijalna iskoristivost. Stoga bi se cijena građevnog zemljišta prema njegovoj komercijalnoj iskoristivosti mogla uravnotežiti tek novim investiranjima u stanogradnju.
Treći je i najznačajniji faktor rasta cijena novih stanova zakon ponude i potražnje. Ponuda uvelike zaostaje za potražnjom, zbog čega cijenu drže i korišteni stanovi. No novi se, za razliku od rabljenih, brzo prodaju.
Kupci ispravno prosuđuju da je, kad već moraju masno platiti, isplativije kupiti novi stan. Zato se gotovo svaka novogradnja rasproda čim se oglasi prodaja. Na imalo boljim lokacijama i ne pita se za cijenu, što investitorima širom otvara vrata njihovu "pumpanju". Stanogradnja je zbog toga već nekoliko godina jedna od najprofitabilnijih djelatnosti. Standardna je zarada od 15 do 20 posto, ali može dosegnuti i do 30 posto. Za manju zgradu od petstotinjak kvadrata sa sedam-osam stanova kojima se četvorni metar proda po 2000 eura može se, nakon odbitka PDV-a, zaraditi 850 tisuća eura, od čega je od 130 do 170 tisuća dobit investitora.
To je odlična zarada u godinu dana, koliko otprilike traja gradnja takve zgrade, i zato ne čudi stalni rast poduzetnika u stanogradnji kaže Meheljić. Cijene stanova, a uz njih i cijene zemljišta, ne računajući eksluzivne lokacije poput zagrebačke Šalate, Tuškanca... ili one na jadranskoj obali, rast će, procjenjuje Meheljić, još nekoliko godina, dok se ponuda ne izjednači s potražnjom.