Kraj rastu cijena stanova treba očekivati za šest-sedam godina

Za jedan jedini četvorni metar novog stana u Zagrebu treba dati dvije i pol do tri zagrebačke prosječne neto plaće, a za mali rabljeni stan sagrađen 50-ih godina prošlog stoljeća čak desetak zagrebačkih prosječnih godišnjih neto plaća.

To je nesumnjivo previše. I brzina rasta cijena stanova zabrinjava i promatrače i analitičare, mnogi strahuju da je posrijedi financijski „mjehur“ kojemu prijeti „ispuhivanje“, kada će svi koji su stanove kupili u zadnje vrijeme pretrpjeti goleme gubitke na kapitalu, možda i 20 posto uloženog. To će pak građane navesti na suzdržavanje od potrošnje i izazvati ono što nazivamo recesijom, sa svim pogubnim posljedicama – padom javnih prihoda, otkazima, nižim plaćama i još manjom potrošnjom...

Međutim, i u novim i u rabljenim stanovima oglašenima na prodaju unatoč njihovoj paprenoj cijeni začas se na prozorima pojave svjetlo, cvijeće i zavjese, dokazi da ih je netko kupio i da u njima stanuje. Kako to?

U Hrvatskoj, nažalost, osim zabrinutosti i nerijetko zgražanja, nemamo analiza koje bi aktualni rast cijena stanova stavile u kontekst povijesnog iskustva i aktualnog stanja ekonomije. No, takve analize srećom postoje za naše blisko okruženje, a one daju naslutiti da je nekretninski „balon“ i u Hrvatskoj daleko od „rasprskavanja“.

Naime, prema nedavno objavljenim rezultatima istraživanja globalne konzultantske i revizorske kuće Deloitte („2019 Commercial Real Estate Outlook“), čak 97 posto anketiranih ulagača u komercijalne nekretnine u idućih 18 mjeseci namjerava povećati svoja ulaganja. Za nas u Hrvatskoj manje je važno da svoje investicije u nekretnine 13 posto planiraju povećati ispitanici iz Sjedinjenih Država, ali za isti postotak to namjeravaju i njemački ulagači i upravitelji mirovinskih, hedge i privatnih investicijskih fondova.

Sve to zbiva se unatoč sve većem strahu od nadolazeće globalne recesije, trgovinskih i valutnih ratova, prezaduženosti država i građana, Brexita, riskantnih poteza vodećih centralnih banaka, starenja stanovništva i sličnih nedaća. Kako to? Zašto investitori ipak jurišaju na nekretnine i dižu im tržišne cijene?

U SAD-u, gdje je prinos na 10-godišnje državne obveznice dva posto, a prosječna cijena dionica iz indeksa S&P500 22 puta veća od njihove prosječne dobiti, „nekretnine su jedan od rijetkih sektora koji nude zdravu kombinaciju dohotka i rasta, koja se može financirati jeftinim kapitalom da bi u duljem roku osigurala atraktivne ukupne povrate“, piše američki analitičar nekretninskih fondova Jussi Askola (seekingalpha.com od 10. kolovoza).

Osim toga, dva prethodna tržišna ciklusa rasta cijena nekretnina u SAD-u trajala su po 18 godina, a aktualni traje „tek“ 11 godina. I fundamentalni pokazatelji su povoljni: rast ekonomije se nastavlja, cijene najma blago rastu, nekretnine slobodne za najam sve je teže naći.

Hrvatska, dakako, ima svoje specifičnosti, ali ni u njoj ne treba očekivati kraj rastu cijena stanova sve dok se on ne pojavi u Americi i u Njemačkoj, a to bi trebalo biti za šest-sedam godina.