Predstojnika državnog ureda za upravljanje državnom imovinom Mladena Pejnovića čeka velik posao sređivanja imovine vrijedne desetke milijardi kuna, koja je u posljednja dva desetljeća bila zapuštena i zanemarena. Njome bi se mogle za državni proračun godišnje zarađivati milijarde kuna, što bi bilo dovoljno da se smanje neki porezi poput PDV-a i za dva posto. Kako će to napraviti, koliko će stanova prodati i po kojim će uvjetima iznajmljivati poslovne prostore te koje će se tvrtke i zbog čega prodavati Pejnović odgovara samo za Obzor.
Uskoro stupa na snagu novi Zakon o upravljanju državnom imovinom. Koje nam promjene donosi?
Sve smo promjene naznačili još pri usvajanja strategije i sva osnovna principijelna rješenja donesena su u strategiji, a u zakonu je konkretizacija. Naše osnovno opredjeljenje je učinkovitost. Učinkovitost u svemu: i nekretninama, trgovačkim društvima, koncesijama i najmovima. Učinkovitost, učinkovitost, učinkovitost. To je pitanje svih pitanja u svemu što radimo u Hrvatskoj.
Očekuje se da će registar državne imovine biti gotov do kraja godine. Koliko je realna procjena vrijednosti državne imovine koja kaže da ona vrijedi oko 42 milijarde kuna?
Procjenu na oko 40 milijardi kuna izvršio je Institut za javne financije, ali sam naziv kaže da je to procjena. Imovina vrijedi ovisno o cijeni koju može postići na tržištu. U današnje vrijeme cijene su puno niže nego su bile prije nekoliko godina pa će se prava vrijednost stalno mijenjati. Vrijednost onoga dijela imovine koji nećemo prodavati opet će ostati u domeni procjene. S druge strane, vrlo je upitna procjena imovine pod podmorskim dobrom, zaliha nafte i plina i slično, za koje ja mislim da vrijede više od sada procijenjenog. Zapravo bi se svaka nekretnina trebala procjenjivati s pozicije svog potencijala. Na istoj livadi može biti sijeno, ali može biti i farma malina.
Koliko država ima nekretnina koje sama ne koristi, odnosno koliko ima zemljišta, stanova i poslovnih prostora koje bi mogla komercijalizirati?
Oko 1,7 milijuna čestica je u državnom vlasništvu, a od toga se 1,2 milijuna čestica smatra državnom imovinom s “čistim papirima”, a oko pola milijuna čestica je u procesima različite naravi. Ili su na njima zahtjevi za povrat imovine ili je riječ o klasičnom pretvaranju vlasništva iz općedruštvenog u državno ili o sličnim situacijama. Prema tome, kad bude uspostavljen sam registar imovine, ne bi ga trebalo shvatiti kao statičnu kategoriju, nego kao skup podataka koji će se svakodnevno mijenjati jer će se u trgovačkim društvima situacije mijenjati. Od ukupnog broja stanova samo je 27 tisuća stanova koji su prošli kroz Ministarstvo regionalnoga razvoja i fondova Europske unije, a desetak je tisuća stanova u Ministarstvu obrane i oni se otkupljuju po posebnim propisima.
Najvažnije je pitanje stvaranje nove vrijednosti. Plastično prikazano, građanin proda četverosobni stan i kupi trosobni pa desetak tisuća eura razlike potroši u godinu dana, ali postavlja se pitanje što dalje: ići u dvosobni stan? Ako ne stvarate dodatnu vrijednost, to jest ako ne zarađujete, na kraju ćete ipak jednog dana završiti na ulici. U predstečajnim nagodbama prvi se put i u državnim tvrtkama imovinom plaćaju dugovi pa smo se približili problemu s kojim se već dugo suočavaju građani. Dobro znamo da onaj tko se zaigra s kreditnim karticama ima naposljetku problema sa svojim stanom.
Nekretnine su dugo bile tema o kojoj se nije previše raspravljalo i imovina kojom se upravljalo poprilično netransparentno. Hoće li se to promijeniti?
Nekretnine se nisu spominjale jer su prije dvadeset godina u privatizaciji i pretvorbi u središtu pozornosti bila trgovačka društva, a ne nekretnine. Tek kad su iscrpljeni ti resursi, postale su, kolokvijalno rečeno, interesantne i livade. Posljednjih nekoliko godina imate ozbiljna nastojanja i središnje i lokalne države da se definira čija je imovina neka nekretnina. To prije nije bilo od velike važnosti, sve je bilo “društveno”.
Država je zbog jeftinog najma po posebnim uvjetima izgubila nekoliko milijardi kuna u posljednjih dvadeset godina. Hoće li ubuduće država svojim portfeljem utjecati na tržište nekretnina?
Država može utjecati na ukupno tržište najma. Sada jedan dio prostora iznajmljujemo po cijenama koje ne pokrivaju ni pričuvu ni komunalnu naknadu. To je apsolutno neracionalno i opterećuje nas. Postoji dio aspiranata koji smatraju da državno stvarno mogu dobiti za kunu, ali to nije realno – jer treba platiti i pričuvu i komunalnu naknadu, a to bi trebao biti minimum minimuma za iznos najma. U ovom trenutku imamo nekoliko tisuća slobodnih stanova koji su, nažalost, u lošem stanju. Prvo će se procijeniti koliko je tih stanova potrebno državnoj upravi, pri čemu mislim na policajce i carinike i slične službe, a svi ostali stanovi naći će se u prodaji i iznajmljivanju. Prodavat će se tržišnoj vrijednosti, međutim nisam siguran da će takva prodaja biti svima zanimljiva jer mnogi od države očekuju da proda te nekretnine ispod cijene, a u tom bi slučaju za državu bilo pametnije iznajmiti stanove pa se vratiti na tržište onda kada država bude mogla postići fer cijenu.
Hoćemo li ikad doživjeti da na internetu imamo objavljene sve stanove te da građani u svakom trenutku znaju tko se koristi državnim nekretninama i koliko ih njihovi korisnici plaćaju?
Jedan dio nekretnina u Zagrebu već je objavljen, a mi ćemo to nastojati napraviti i u cijeloj Hrvatskoj. To je cilj koji se može doseći.
Budući da je većina nekorištenih nekretnina u lošem stanju, može li država adaptirati stanove prije prodaje?
Mi sada nemamo novca za dodatna ulaganja i to moramo otvoreno reći. Sve ono što nam se ne isplati ponudit ćemo na tržištu. Nemamo drugog izbora!
Ministri Slavko Linić i Branko Grčić najavili su ekspeditivnu privatizaciju oko 500 tvrtki. Iako to djeluje kao velika rasprodaja, uglavnom je riječ o minornim udjelima u tvrtkama s privatnim vlasnicima. Vjerujete li da ćete uopće uspjeti počistiti taj dio portfelja?
Zakonom smo odredili kako ćemo to raditi. Naime, kad govorimo o dionicama ili udjelima u tvrtkama koje nisu od strateškog interesa, uglavnom je riječ o poslu koji je 20 godina mirovao. Vjerojatno te tvrtke nisu bez razloga ostale u državnom portfelju, a prije svega ostale su zato što većinu njih nitko nije htio. Objektivno, to nam vlasništvo donosi više troškova nego koristi. U zakonu su dane mogućnosti prodaje tih tvrtki, a predviđeno je i kako riješiti trgovačka društva za koja nitko ne pokazuje interes. Naime, tvrtke za koje nitko ne pokaže interes nakon tri kruga javnih natječaja zaredom mogu se prodati neposrednom pogodbom. To znači da ćemo se s većinskim vlasnicima pokušati pogoditi za neki iznos pa, ako nije moguće za više, onda i za kunu! Jer bolje je prodati i za kunu nego imati imovinu koja samo figurira i služi kao argument da se, kad se ljudima ne isplate plaće, može tražiti novac od države, jednog od suvlasnika makar i simboličnog udjela. To nije pošteno prema ostalim građanima. Ovaj proces bi, kolokvijalno rečeno, bio konačan završetak privatizacije.
Država ima manjinski udio u Tisku, manje od osam posto, a prema uvjetima iz ponude za preuzimanje Agrokora i Adris grupe, za taj bi udio mogla dobiti oko 39 milijuna kuna. Hoćete li prodati Tisak?
Ako država dobije ta sredstva, iskoristit ćemo ih za dokapitalizaciju jedne od tvrtki kojoj je to neophodno. Nemamo razloga to čuvati, treba nam novac za druge potrebe.
Znači li to da ćete novcem od Tiska dokapitalizirati Petrokemiju?
Ako se ne izvrši dokapitalizacija u Petrokemiji, prijeti opasnost da država izgubi kontrolu nad situacijom u toj tvrtki. Petrokemiju treba ozbiljno restrukturirati. Iz izvješća uprave i Nadzornog odbora vidi se za koliko se mora smanjiti kapital, a potom dokapitalizirati tvrtku da bi opstala. Mi mislimo da Petrokemija mora opstati, a sama dokapitalizacija od sadašnjih vlasnika – mirovinskih fondova, manjih dioničara i države – nije dovoljna. Apsolutno smo zainteresirani da država ima kontrolni paket zbog važnosti petrokemijske industrije u našoj poljoprivredi, ali uprava će morati ozbiljno promijeniti model vođenja tvrtke i poslovanja. I sindikati trebaju podržati takve promjene jer sadašnji model upravljanja pripada prošlosti i potrošen je zato što se temeljio na tržištu plina koje nije bilo liberalizirano. Više novca u šeširu nema, mi moramo nešto prodati da bismo nekom pomogli i to moraju svi shvatiti!
Što će se dogoditi s Podravkom? Mnogi kažu da je upravo zbog nedovoljno kapitala ta tvrtka izgubila priliku biti liderom u regiji?
Država neće smanjivati udjel u Podravki. Tu tvrtku treba jačati. Podravka je primjer i željeli bismo da više državnih tvrtki kotira na burzama, da država ima prihod od dividendi i da bude jedan od dioničara koji se ponaša u skladu sa svim suvremenim pravilima korporativnog upravljanja, a ne da svakodnevno gasimo probleme. Taj pristup da država zadrži tvrtke od čije zarade može imati redovan i stabilan prihod, a ne da prihode ostvaruje samo jednokratno njihovom prodajom puno je kvalitetniji. U budućnosti država treba biti jedan od odgovornih dioničara u odgovornim tvrtkama i ne miješati se u svakodnevno poslovanje.
Što je s prodajom hotela? Zaista nema nikakvog razloga da država zadržava 13 hotelskih kuća u svom vlasništvu...
Svjedok ste da je Ministarstvo turizma još lani napravilo katalog kojim su ti hoteli ponuđeni na prodaju. Međutim, naša očekivanja o velikom interesu za kupnju državnih hotela nisu se ostvarila, a primjer su Bizovačke toplice koje su oglašene 14 puta – bez uspjeha. To je primjer da mnogi imaju iluzije o vrijednosti nekih oblika imovine. Kada treba kupiti hotel i za jednu kunu, ali nakon toga i isplaćivati plaće i pokriti dubioze, ulagači brzo odustaju. Nije bit prodati objekte, nego je bitno da tamo ljudi ostanu raditi, a kad se postavi taj uvjet, neki strani ulagači pobjegnu glavom bez obzira.
Investitori ističu da je upravo model prodaje hotela problematičan jer se prodaju tvrtke koje nisu restrukturirane, a ograničava im se na pet godina manevarski prostor u otpuštanjima i rezanjima troškova. Može li se taj model izmijeniti?
Mi smo ga zapravo zakonom i promijenili jer, ako se nitko na oglas tri puta ne javi, mi imamo mogućnost dogovoriti se neposrednom pogodbom. Ipak, u toj pripremi moraju sudjelovati i sindikati jer neki ulagači žele kupiti samo nekretnine, a ne tvrtke i njihove ljude.
Vojni objekti veliki su potencijal za razvoj greenfield investicija na dobrim lokacijama. Kako ih komercijalizirati?
Vojni objekti imaju svoju povijest tijekom koje su bili pod posebnom pravnom regulativom. Mnogi su u evidenciju ušli kao neuknjiženi, bez geodetske izmjere, na zemljištu koje mnogi potražuju. Neki objekti još nisu ni preuzeti od vojske jer bez dokumentacije ne možete znati ni što treba preuzeti, a od ukupnog broja vojnih objekata koje je AUDIO preuzeo od Ministarstva obrane polovica se, odnosno njih 180 od oko 400, već koristi i tu je uglavnom riječ o kvalitetnim objektima. Najveći dio objekata koji nisu u korištenju u postupku je sređivanja dokumentacije povrata vlasnicima kojima je bio oduzet, izrade prostornih planova i slično. Na primjer, na Visu se nalazi Češka vila, jedan od najljepših objekata na Jadranu, a sad je nakon mnogo godina borbe vlasnika za povrat imovine postupak dospio na najvišu pravosudnu instanciju. Iako nas kolege s Visa mole da im prepustimo taj objekt što je prije moguće, mi to ne možemo učiniti jer bi to otvorilo nove sporove. Ne možemo dalje poticati nered i prenositi ga u budućnost.
Kažete zapravo da je problem u neriješenim imovinskopravnim odnosima koji koče državu. Može li se reći da država također pati zbog sporosti pravosuđa?
Izuzetno je važno da svi stečajevi idu puno brže, a ne da Vinogradar na Visu i slični budu u stečaju već dvanaestu godinu. Pozivam i trgovačke sudove da budu brži. Za povećanje efikasnosti nužno je i da se svi povrati imovine koje rješava državna uprava u županijama brže rješavaju, da sve uknjižbe vlasništva u gruntovnici budu brže i točnije. Poruku da budu brži treba poslati i redovitim sudovima. Mi zastupamo jednog od vlasnika, najvećeg vlasnika koji pred pravnim institucijama ima jednake probleme kao i privatni vlasnik. I uime privatnih vlasnika, od građana do tvrtki, i uime državnog ureda obraćam se svima u sustavu moleći ih da budu brži. Mi jednako čekamo u redovima u gruntovnicama kao i građani.
Zašto Kupari zjape prazni i zarastaju u raslinje iako su jedan od posljednjih velikih projekata koji se može razvijati pokraj bisera hrvatskog turizma Dubrovnika?
Kupari će uskoro biti riješeni, a zapeli su na pitanju povrata dviju parcela. O tuđem vlasništvu ne može nitko odlučivati, već ga moramo poštovati. Bio bi velik problem kada bismo se usudili prodavati tuđu imovinu. U jednom broju općina već imamo takve probleme pa smo u novom zakonu odlučili stati na stranu građana koji su od općina u dobroj namjeri kupili nekretnine na javnom natječaju. Međutim, štetu ćemo naplatiti od općina koje su zaradile novac za nešto što nije bilo njihovo.
Kako će izgledati odnos DUUDI-ja i nove institucije Centra za restrukturiranje i prodaju?
CERP ima nekoliko zadataka. Primarna mu je zadaća u dvije godine završiti privatizaciju onih trgovačkih društava u kojima država ima do 25 posto udjela, a u tri godine prodati ili pripremiti za burzu sve tvrtke koje nisu na popisu strateških društava. Mi moramo s tim završiti. Drugi je zadatak da se pri tom sačuvaju arhive svih privatizacija kako bi ta dokumentacija bila trajno dostupna građanima. CERP se mora osposobiti za restrukturiranje, što je trebao raditi i AUDIO koji nije imao nijednog čovjeka zaposlenog na poslovima reformiranja društava. Taj će posao biti izuzetno bitan jer će i u budućnosti biti tvrtki koje će ulaziti u teškoće, a mi se moramo organizirati tako da država, koja će u vlasništvo tih tvrtki ulaziti zbog naplate njihovih poreznih dugova i drugih potraživanja, prihvati ta poduzeća i pomogne im oporaviti se. Ako se pokaže da se ne mogu oporaviti, neka idu u likvidaciju. CERP će dodjeljivati i dionice braniteljima te prodavati imovinu oduzetu kriminalnim djelima.
Tko će biti na čelu CERP-a?
CERP je operativno stručno tijelo koje mora biti efikasno u čišćenju sustava i fokusirati se na vraćanje u tržišnu utakmicu onih koji imaju potencijal oporaviti se. Nemamo još odlučenog kandidata, razgovarat će se o tome, ali nisam siguran da će biti lako naći čovjeka koji će se prihvatiti tako teškog posla koji se ipak – mora obaviti.
Ljudi koji će raditi u CERP-u bit će državni službenici, što znači da će imati niske plaće. Možete li dovesti stručne ljude, a poslovi restrukturiranja spadaju u one koji zahtijevaju posebna iskustva i kompetencije, na plaću koju nudi javni sektor?
Sve ovo što ste rekli je točno. Zaposleni u AUDIO-u imali su veće dohotke od državnih službenika, ali to se nije pokazalo kao formula za uspjeh jer u toj agenciji od 230 ljudi samo 104 imala su visoku stručnu spremu, a pravila o višim plaćama primjenjivala su se na sve zaposlene. Morali smo ići na ovakav potez. Okrenut ćemo se mladim ljudima koji su stručni, a nezaposleni i oni, uz pomoć nekoliko iskusnijih menadžera, mogu napraviti puno. To bi mogao biti izazov za novu generaciju ljudi.
Ne bi li bio poprilično opasan eksperiment dati u ruke ljudima bez iskustva i s malom plaćom izuzetno vrijednu imovinu? Postoji li mogućnost u sustavu da se nagrađuje po uspjehu?
Ne radi se o ljudima bez iskustva, ima stručnih ljudi na tržištu koji su spremni ići na državnu plaću. Slažem se da bi najstručniji ljudi u državnoj upravi trebali imati veće plaće. Nastojat ćemo primijeniti rješenja stimuliranja koja su osmišljena za Centar za energetiku i Agenciju za investicije i konkurentnost. Dodatno nagrađivanje mora se odnositi isključivo na najstručnije osobe jer ne vidim nijedan razlog da jedan zaposlenik u administraciji ili na servisnim poslovima ima veću plaću u nekoj agenciji nego u nekom od ministarstava.
Saborski zastupnici isticali su u raspravi o zakonu da vam je dana prevelika moć. Imate li zaista potpuno kontrolu nad državnom imovinom i koliku to moć nosi?
Svi oni koji misle da je ovo neka moć, samo neka dođu. Dobit će odmah u ruke stotinjak poduzeća s problemima. To bi bilo vrlo interesantno vidjeti.
Prema nekim procjenama analitičara, od državne imovine, uz kvalitetno upravljanje, mogli bi se postići godišnji prihodi i do pet milijardi kuna. Mislite li da se to u srednjem roku može ostvariti?
To je naš zadatak i on je vrlo težak. Mi i sada imamo poprilično velike prihode, ali imamo i vrlo velike rashode za gubitaše. Ne stvara neefikasnost samo država nego u svakoj od jedinica lokalne samouprave imamo nekoliko subjekata u Hrvatskoj, ukupno najmanje 2000, koji bi mogli bolje poslovati. To moramo riješiti da bismo postigli cilj, ali i da ne budemo prisiljeni pod nepovoljnijim uvjetima restrukturirati imovinu. Moramo, i tu nema izbora. U Grčkoj je imovina države postala garancija za sve kredite kojima Europa i Svjetska banka pomažu toj državi. Postoje napisani hodogrami u kojima im je naloženo što i kada raditi, a ako to ne naprave, prijeti im gubitak imovine. Nama se to ne smije dogoditi. Bolje je da red uvedemo sami.
>>Ovo je čovjek kojem je Milanović povjerio 42 mlrd. kn i nekretnine