Što se događa s tržištem nekretnina? Jesu li cijene dotakle dno ili će još padati te vide li se naznake oporavka iduće godine?
O tome smo razgovarali s predsjednikom Udruženja poslovanja s nekretninama pri HGK Dubravkom Ranilovićem.
Promet nekretnina i dalje pada. Što kažu brojke?
Tržište se neće nikada vratiti na brojke prije krize. U ovoj godini predviđamo pad prometa od samo dva posto, što je bitan pomak s obzirom na to da nam je u godinama nakon krize pad prometa bio u prosjeku 15% godišnje. Nekim nekretninama cijene su u zadnjih sedam godina pale i do 50 posto, a nekima svega 5 posto. Ali su došle u cjenovne razrede koji su realniji s obzirom na njihovu lokaciju i kvalitetu.
Koliko su cijene pale u odnosu na lani?
U prosjeku dosta, više od 9 posto. Očito su vlasnici nekretnina s obzirom na to koliko kriza traje, bili prisiljeni bitno spustiti cijene.
Na Jadranu su cijene ipak nešto porasle?
Da, ali rast je minimalan, u okviru statističke pogreške, ali bitno je da nije pad.
Foto: Žarko Bašić/PIXSELL
Očekuju li se u 2015. godine pomaci na bolje?
Ne očekujemo velik rast, niti ga želimo jer nakon nerealnog rasta uvijek dolazi i značajan pad po jo-jo efektu, koji još uvijek preživljavamo. Bilo bi nam bitno da je tržište stabilno. Mi nismo stanovništvom rastuća zemlja. Osim toga, imamo postojeći stambeni fond kojem treba dizati kvalitetu, povećavati energetsku učinkovitost...
Što je najlakše prodati?
Kupuju se kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama. Čak bih rekao da nam nedostaje kvalitetnih stambenih nekretnina u većim gradovima. Tržište se profiliralo. Ili ćete kupiti nešto povoljno ili nešto kvalitetno na dobroj lokaciji.
Kupuju li i koliko stranci?
Oko 18 posto udjela u ukupnom broju transakcija čine stranci, što je mali porast. Nije se ništa bitno dogodilo ulaskom u EU. Taj udio povećava se jer se smanjuje udio transakcija domaćih kupaca. Dakle, rast je relativan i zadržat će se na razini do 20 posto.
Kolika je prosječna cijena stanova u metropoli?
Oko 1377 eura. Ali to je prosjek. Zagreb je širok pojam. U Zagrebu je došlo do velike polarizacije cijena. U isto vrijeme u Zagrebu postoje nekretnine koje ćete platiti samo 600 eura po m2, ali i one za koje ćete dati i po 6000 eura po m2.
Pa to i nije loš prosjek?
Nije.
Što je s neprodanim stanovima u vlasništvu banaka?
Broj neprodanih stanova smanjuje se i već tri-četiri godine uopće ne utječe na tržište.
Foto: Žarko Bašić/PIXSELL
Zašto banke jednostavno ne snize cijene tih stanova i tako ih se konačno riješe?
Cijene tih stanova snižavaju se, ali sporo. No tržištu to odgovara jer se razvija bez potresa. Mogu se neovisno razvijati neki drugi kvalitetni stambeni projekti. Pa mi na godišnjoj razini i nemamo toliko kupaca u Hrvatskoj koji bi mogli pokupovati u kraćem roku te stanove. Ja to ne vidim kao problem.
Jesu li kupci danas pametniji?
Znaju da za svoj novac mogu dobiti više pa sad gledaju sve – lokaciju, mikrolokaciju, infrastrukturnu povezanost, okoliš, mogu li se prošetati oko stana ili ne... Nekretnine doživljavaju kao nešto što treba vrijediti i za dvije i za 20 godina. I kao ulaganje.
Od 1. siječnja porez na građevinska zemljišta naplaćivat će se po stopi od 25 posto umjesto pet posto. Hoće li to dovesti do rasta cijena novih nekretnina?
Taj rast odnosio bi se samo na onaj dio koji je bio udio u zemljištu kod novogradnje, što bi u konačnici moglo biti oko 5%, ali to će naravno ovisiti o onome tko prodaje. Prije se na većinu stana obračunavao PDV, a na manji dio, što je bio udio investicijskog zemljišta, plaćao se porez na promet nekretnina. Sada toga nema, nego će se na sve plaćati PDV. Ako je građevinsko zemljište u sustavu PDV-a i kupuje ga tvrtka, onda se taj PDV može i prebiti. Dakle, samo je objedinjena cijena i ne vidim da bi to trebalo bitno utjecati na tržište. Ono što je bitno istaknuti da zemljište ne poskupljuje 25%, kako to mnogi doživljavaju. Ako fizička osoba koja nije u sustavu PDV-a prodaje zemljište, ona neće obračunavati PDV na vrijednost, već će kupnja biti oporezivana porezom na promet nekretnina od 5 posto.
Stječe se dojam da se ništa novo ne gradi. Je li baš tako?
Banke teško financiraju stambene projekte, ali se ipak uspije nešto graditi. Nije istina da je tržište posve mirno, ali sve što se gradi radi se pametnije, kvalitetnije i uglavnom se i proda.
>>Djeca se odriču nasljedstva jer ne žele preuzeti i dugove roditelja
Da mi je vidjet taj stan u Zagrebu za 600€ po kvadratu.