Kada ćete kupovati ili prodavati nekretninu, zasigurno ćete prvo razmišljati o njezinoj cijeni. Malo tko zna da su kvadratura i lokacija samo neki od više faktora utjecaja na cijenu nekretnine.
Sve što trebate znati o cijeni nekretnine donosi vam agencija ZAGREB MAX nekretnine, jedina agencija za nekretnine specijalizirana za prodaju stanova u Zagrebu.
Prije navođenja faktora koji utječu na cijenu nekretnine, spomenut će se nekoliko važnih činjenica. Prvo, postoje različite metodologije određivanja vrijednosti nekretnine. Drugo, ali ne manje bitno – moramo razlikovati pojam vrijednosti nekretnine od pojma cijene nekretnine. U naslovu ovog bloga namjerno stoji “cijenu nekretnine” jer je cijena ono što ćete vi kao prodavatelj ili kupac jednog dana potpisati u ugovoru o kupoprodaji nekretnine.
U Agenciji ZAGREB MAX nekretnine se kod određivanja prodajne cijene vode iskustvom, a ne metodama za procjenu vrijednosti nekretnine. Zato će se prvo navesti faktori utjecaja na cijenu nekretnine, a zatim pojasniti pojam tržišne vrijednosti, kao i razliku između vrijednosti nekretnine i cijene nekretnine.
1. Lokacija nekretnine
Lokacija kao prvi i najvažniji faktor utjecaja na cijenu nekretnine često se pogrešno tumači.
Lokacija nije samo dio grada (kvart) u kojem se nekretnina nalazi. Lokacija je puno više od toga. Zato razlikujemo makro lokaciju i mikro lokaciju. Rekli bismo da je dio grada (kvart) makro lokacija nekretnine. Makro lokacija je važna jer predstavlja prvi uvjet kupca kod potrage za nekretninom. Radi navedenog makro lokacija utječe na broj potencijalnih kupaca vaše nekretnine, pa samim time i na odnos ponude i potražnje – faktor utjecaja koji ćemo posebno objasniti.
Mikro lokacija je, prema iskustvu Agencije ZAGREB MAX nekretnine, još važniji faktor. Mikro lokacija predstavlja položaj nekretnine unutar određenog dijela grada (kvarta). Mikro lokacija odgovara na pitanja o udaljenosti nekretnine od bučne prometnice, mirnog parka, vrtića i škole, javnog prijevoza itd. Razlike unutar iste makro lokacije (dio grada/kvart) mogu biti velike, a radi toga dolazi i do značajne razlike u cijeni nekretnine. Ponekad mikro lokacija određuje da li će nekretnina biti uspješno prodana ili potražnje uopće neće biti. Primjer je kvart Pantovčak u Zagrebu, gdje se pojedine nekretnine uspješno prodaju po vrlo visokim cijenama, dok se one udaljenije ili u sporednim ulicama prodaju sporije i po znatno nižim cijenama.
Osim zbog pogrešnog razumijevanja lokacije, dodatni problem pri određivanju cijene nekretnine nastaje jer se mnogi prodavatelji i kupci oslanjaju na razne tablice u kojima su objavljene prosječne cijene nekretnina u nekom dijelu grada (kvartu). Pri tome zanemaruju činjenicu da su to prosječne cijene (da postoje više i niže cijene) te da je uzorak na kojem su određene često premali ili je proteklo previše vremena od realizacije prodaje. Još veći problem su tablice koje podatke o cijenama „crpe” iz postojećih oglasa.U oglasima su uglavnom „napuhane” cijene nekretnina, koje su u slučaju grada Zagreba 15-25 posto više od onih koje se realiziraju.
Cijeli tekst pročitajte ovdje: FAKTORI UTJECAJA NA CIJENU NEKRETNINE .
