U prvom kvartalu ove godine broj prodanih stanova u Zagrebu pao je za čak 28 posto u odnosu na prvi kvartal 2023. godine. Do tog je zaključka došao Filip Brkan, vlasnik agencije za nekretnine Imperium immobiliare nakon što je detaljno analizirao podatke o broju transakcija nekretnina u Zagrebu za prvi kvartal u razdoblju od 2017. do 2024. godine. Naime, u prva tri mjeseca ove godine u Zagrebu je prodano 1711 stanova, dok je prošle godine u istom vremenu prodano njih 2370. U 2022. u istom je razdoblju prodano 2207 stanova, 2021. godine 2692, a 2020. godine bilo je 2411 transakcija. Podaci korišteni u ovoj analizi prikupljeni su putem sustava e-nekretnine, informacijskog sustava tržišta nekretnina za koje je nadležno Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine.
– Od 2017. do 2018. godine bilježi se značajan porast u broju transakcija, s povećanjem od 17%, predmetna godina obilježava i prvu godinu subvencioniranih stambenih kredita, na što je imalo dosta utjecaja uvođenje APN subvencioniranja stambenih kredita. Taj pozitivan trend nastavlja se i u 2019. godini s porastom od 10%. Međutim, u 2020. godini dolazi do blagog pada od 6%, a to je povezano s početkom globalne pandemije COVID-19 koja je utjecala na tržišta nekretnina širom svijeta. Godina 2021. donosi oporavak s porastom broja transakcija od 12%, što može ukazivati na prilagodbu tržišta na nove uvjete rada i života tijekom pandemije – zaključuje Brkan te dodaje:
– Godina 2022. bilježi značajan pad broja transakcija od 18% u odnosu na 2021. godinu. Ovaj pad može biti rezultat ekonomskih nesigurnosti, promjena na tržištu rada koje su se nastavile nakon prvotnog udara pandemije, zaoštravanja geopolitičke situacije u svijetu (2022 godina označena je ratom u Ukrajini) te Centralnih banaka diljem svijeta (uključujući Hrvatsku) koje su počele povećavati kamatne stope kako bi suzbile inflaciju. Ovo je povećalo troškove stambenih kredita i smanjilo pristupačnost nekretnina.
VEZANI ČLANCI:
Međutim, najveći pad broja transakcija bilježi se u 2024. godini, kada one padaju za 28% u odnosu na 2023. godinu. Ako se usporedi taj pad sa zadnjom pozitivnom godinom odnosno 2021 god. onda je bitno veći.
– Analizom podataka vidljivo je da tržište nekretnina u Zagrebu pokazuje velike oscilacije u broju transakcija tijekom prvog kvartala u razdoblju od 2017. do 2024. godine. Nakon značajnog rasta u prvim godinama, tržište je doživjelo padove i oporavke koji su uvelike povezani s globalnim i lokalnim ekonomskim uvjetima. Najveći izazov trenutačno predstavlja nagli pad broja transakcija u 2024. godini koji je prouzročen ponajviše rastom kamatnih stopa, ukidanjem subvencije kredita APN te općenito otporom kupaca – pojasnio je Brkan veliki pad broja transakcija u 2024. godini.
U analizi se dotaknuo i cijene kvadrata stana te je došao do zaključka da se prvi put nakon dugo vremena u Zagrebu, uz pad broja transakcija, događa i pad cijena nekretnina. Naime, prosječna cijena nekretnina po kvadratnom metru porasla je s 1,947.86 € u 2022. na 2,315.12 € u 2023., što predstavlja rast od 19%. Prosječna cijena nekretnina nastavila je rasti, ali sporijim tempom, dosegnuvši 2,375.68 € u 2024. godini, što predstavlja rast od 3%. Međutim, kada se u obzir uzme inflacija, onda je zapravo došlo do pada cijena.
– Analiza pokazuje značajan rast cijena nekretnina u Zagrebu tijekom promatranih razdoblja, s najvećim porastom između 2022. i 2023. godine (19%) te sporijim rastom između 2023. i 2024. godine (3%). Ako od postotka rasta od 3% oduzmemo stopu inflacije koja je trenutačno u Hrvatskoj 4.7%, tada možemo doći do zaključka da se prvi put nakon dugo vremena u Zagrebu, uz pad broja transakcija, događa i pad cijena nekretnina koji je trenutačno na razini od -1.7% – pojašnjava Filip Brkan.
Što se tiče prodaje stanova na razini cijele Hrvatske, analizirajući graf broja transakcija stanova u prvom kvartalu od 2017. do 2024. godine, ove godine prodano je ukupno 3357 stanova, dok je u istom razdoblju prošle godine prodano 5730 stanova. To je pad od čak 41 posto na razini cijele Hrvatske. U cijelom tom razdoblju od 2017. ni jedne godine nije prodano toliko malo stanova. Naime, 2022. prodano je 6555 stanova, 2021. 6105, 2020. 4952, 2019. 5673, 2018. 4894, a 2017. njih 4107.
– Ovi trendovi upućuju na smanjenje platežne moći građana i potražnje, unatoč početnim pozitivnim utjecajima ulaska Hrvatske u Schengen zonu i prelaska na euro. Ova situacija zahtijeva pažljivo praćenje tržišta i razmatranje mjera za poboljšanje pristupačnosti stanovanja – zaključuje u analizi Filip Brkan.
GALERIJA Otkriven izgled hrvatskog megaprojekta: Neviđeni luksuz, nova marina, bazenske zone...
Nažalost, Zagreb nema nikakav ozbiljan plan širenja i umjesto da se preostale površine unutar sada postojećeg grada - gdje god je moguće - iskoriste za društvene sadržaje, parkirališta ili parkove, nastoji se preizgraditi svaki centimetar. Najočitiji primjer, tri nove zgrade kod petlje uz Savicu. Stanari će jedni drugima gledati u spavaće sobe, a s druge strane gledati cjelodnevno zakrčenu Slavonsku i slušati trubljenje kroz cijeli dan. Umjesto da se pristupi izgradnji novih kvartova na sada zelenim površinama izvan postojećeg grada, s novim, ljepšim, nižim zgradama, dovoljno parkirališta, onako kako to već i sada rade svi istočno-europski gradovi, a zapadnoeuropski ionako već odavno tako grade. Umjesto toga, nitko ne razmišlja kako će se sva ta nova sila stanovnika iz oprimjerene Savice ujutro uključiti uopće na okolne avenije radi odlaska na posao. Ovo je živi užas, spram toga je planiranje Novog Zagreba iz doba komunizma nedostižni kvalitativni standard.