Prema analizi cijena i potražnje najma stanova koju je provelo Njuškalo, najveći oglasnik u Hrvatskoj, cijene su najviše skočile u Splitu i Zadru za 17 posto, zatim u Dubrovniku 16 posto, te u Osijeku i Puli 10 posto.
Sve su to studentska središta, pri čemu povratak studenata u gradove znači i veći interes za dugoročni najam stanova.
U kombinaciji s inflacijom i i nedostatkom ponude koja odgovara kriterijima budućih stanara, došlo je i do povećanja cijena, ocijenilo je Njuškalo.
Utjecaj ponude i potražnje na cijene najma
Najveća je potražnja za najmom u Zagrebu, gdje je cijena porasla za 6,63 posto. Mjesečni najam po kvadratu sada prosječno iznosi 10,74 eura, a kod manjih, ujedno i traženijih, stanova taj iznos u prosjeku doseže i 17 eura.
Na skok cijena najma ove godine dodatno je utjecao i općeniti omjer ponude i potražnje. U Zagrebu je ponuda 17 posto manja, dok je potražnja ove jeseni narasla oko 10 posto.
Zbog toga je na zagrebačkom tržištu najma dostupno više stanova u cjenovnim razredima od 450 do 650 eura mjesečno, dok stanovi ispod 350 eura čine tek 10 posto ukupne ponude.
S druge strane, oko 30 posto najmoprimaca u Zagrebu traži stanove za najam od 350 do 450 eura.
Stanova do 300 eura, koji se također prilično pretražuju, značajno nedostaje, podaci su tog oglasnika.
Zagreb je najdinamičnije i najrazvijenije tržište nekretnina
Docentica na katedri za makroekonomiju i gospodarski razvoj Ekonomskog fakulteta u Zagrebu Tamara Slišković naglašava kako je riječ o najdinamičnijem i najrazvijenijem tržištu nekretnina u Hrvatskoj.
Na zagrebačkom tržištu najma postoji konstantno rastuća potražnja za stambenim jedinicama zbog pozitivnih migracijskih kretanja, odnosno doseljavanja u glavni grad, ističe Slišković.
Objašnjava da zbog velikog broja studenata koji svake godine upisuju fakultete u Zagrebu te zbog ograničenih i nedostatnih kapaciteta studentskih domova, postoji velika potražnja za najmom, što stvara pritisak na cijene.
"Drugim riječima, rastuća potražnja za stanovima za najam podiže njihovu cijenu", dodaje Slišković i naglašava da se to može primijeniti i na cijelo tržište najma, a ne samo za studentski najam.
Narušavanje kvalitete studentskog života
Zamjenica predsjednika Studentskog zbora Sveučilišta u Zagrebu Bruna Bandula upozorava kako poskupljenje predstavlja značajno narušavanje kvalitete studentskog života u Zagrebu, posebice jer je Zagreb suočen s dugogodišnjim manjkom smještaja u studentskim domovima.
Broj ležajeva od 6500 pokriva jedva 10 posto ukupnog broja studenata Sveučilišta u Zagrebu, rekla je Bandula Hini.
Dodala je kako su studenti koji nisu dobili smještaj u domu, a obitelj im ne može priuštiti najam stana, prisiljeni raditi tijekom studija kako bi si omogućili visoko obrazovanje.
Zbog toga "sveukupno pati kvaliteta studija, a neki od studenata prisiljeni su i napustiti ga", kaže Bandula.
Naglasila je da ulaganje u studente "predstavlja ulaganje u budućnost, a studentski smještaj neizostavan je dio studiranja te samim time mora biti pravo svih studenata".
Povećanje renti povezano s kretanjem cijena kvadratnog metra
No, aktualni porast traženih renti zapravo više je povezan s kretanjem cijena kvadratnog metra stambenog prostora u posljednjim godinama, napominje Slišković.
"Na sveukupnom tržištu Hrvatske, cijene stambenih objekata u posljednjih pet godina, gotovo bez iznimke, bilježe porast iz tromjesečja u tromjesečje", kaže.
Dodaje da je najsnažniji rast prisutan na zagrebačkom tržištu, a to pokazuju cijene stambenih objekata koje su u prvom tromjesečju 2022. bile 16 posto više nego u istom tromjesečju lani.
Ako se promatra samo segment novoizgrađenih stanova, taj porast je još i veći, i dvostruko utječe na visinu najma, tvrdi Slišković.
Vlasnik novoizgrađenu nekretninu, kupljenu u recentnom razdoblju, kupuje po relativno visokoj cijeni.
S obzirom na porast cijena u prethodnom razdoblju, najmodavac, tj. vlasnik, davanjem te nekretnine u najam želi osigurati povrat investicije u što kraćem roku te tako zahtijeva i višu rentu, kaže Slišković.
S druge strane, postoji nešto što se naziva "efekt bogatstva", dodaje Slišković. Porastom cijena na tržištu stanova, vlasnici postojećih nekretnina percipiraju svoju imovinu kao vrjedniju pa tako i zahtijevaju višu rentu od najmoprimaca.
Mmonetarna politika, porezna diskriminacija i državne subvencije
Ekonomist Andrej Grubišić smatra da su na povećanje cijena najviše utjecale ekspanzivna monetarna politika, porezna diskriminacija i državne subvencije za kupovinu stanova.
"Posljednjih deset godina bilo je razdoblje ekspanzivne monetarne politike, jako puno novca je natiskano i pušteno u sustav od strane centralnih banaka zbog čega smo dobili porast na depozitnim računima od 2017. do 2022., sa 74 na 154 milijarde kuna", rekao je Grubišić Hini.
Rasli su štedni, oročeni i devizni depoziti za dodatnih 15 do 20 milijardi kuna. Rezultat su niskih pasivnih kamatnih stopa banaka koje tako više ne nude atraktivne povrate na oročenu štednju te razmjerno slabe sklonosti ulaganja u alternativne financijske instrumente.
Porezna diskriminacija nastaje kada netko tko iznajmljuje apartmane plaća "simboličnu cijenu" poreza na te apartmane, a ostali građani plaćaju porez na svoje nekretnine 20 posto ili više u odnosu na izdavače apartmana, ističe Grubišić.
Dodaje da to dovodi do tzv. "Dubai efekta" gdje ljudi s više likvidnosti pokupuju stanove koje niti stavljaju u najam, niti u njima žive te na kraju stanovi zjape prazni.
Porast cijena rezultirat će prodajom manjeg broja kvadrata po obitelji, i to će morati prihvatiti svi koji žele živjeti u Zagrebu, tvrdi Grubišić.
Predlaže ukidanje porezne diskriminacije kako bi svi bili u mogućnosti nabave stanova za svoje potrebe i kako bi mogli kontrolirati rezultat porasta cijena.
Trendovi cijena imaju svoj životni ciklus
Profesorica Slišković drži da je "teško predvidjeti kada će se ovakvi trendovi glede cijena kvadratnih metara i najma stanova preokrenuti, no treba znati kako svaka pojava prolazi kroz svoj životni ciklus."
Tako i tržište nekretnina, koje je sada na uzlaznoj putanji, mora u jednom trenutku doživjeti privremeni vrhunac nakon kojeg slijedi usporavanje, dodala je.
"Uzimajući u obzir da iza sebe imamo iznimno uspješnu turističku sezonu, koja se može smatrati jednim od generatora potražnje za investicijskim stanovima, malo je vjerojatno da će se u vrlo kratkom roku dogoditi neki značajniji preokret glede cijena na stambenom tržištu", smatra Slišković.
A koji su to stanovi od 300E i manje u Zagrebu. Gledajte na to kao na investiciju. 300E / mj je 3600E / godisnje. 3200 nakon poreza. Kad bi neko zelio 5% povrata na investiciju sto je nista, taj stan bi trebao dobiti za 64000E. U Zagrebu je na prodaju 8386 stanova (Njuskalo) od cega 66 ispod 64000E . Dakle - na trzistu je cca 0.8% stanova koji bi bili isplativi za najam ispod 300E mjesecno. Koliko ih VI tocno ocekujete naci.