Prof. Staničić: Treba propisati rok u kojem će suglasnost tražiti i 'stari' iznajmljivač

Nakon Vladina predstavljanja nacrta Zakona o upravljanju i održavanju zgrada po kojem će se tražiti suglasnost 80 posto suvlasnika stanova i prvih susjeda stana u višestambenim zgradama koji se iznajmljuje kratkoročno do 30 dana (turistima) ili najam većem broju radnika (četiri i više), pojavilo se pitanje hoće li se to odnositi i na stanove koji već jesu u takvom najmu. Na RTL-u je predstavnik stanara i vlasnik portala Zgradonačelnik Tin Bašić na upit novinarke tvrdio da "stari" iznajmljivači neće morati tražiti suglasnost već samo "novi" nakon što zakon stupi na snagu.

Bašić tumači da se "nijedan zakon u Hrvatskoj ne primjenjuje retroaktivno", pa neće ni ovaj. ona bi poruka bila, želite li izbjeći traženje 80-postotne suglasnosti suvlasnika, realizirajte takav najam dok zakon ne stupi na snagu, vjerojatno 1. siječnja. Ministar Branko Bačić nije dao povoda takvom tumačenju. Štoviše, obrazlagao je kako je cilj zaštiti kvalitetu života u zgradama sa stanovima u takvom najmu. Ako se to ne odnosi i na stanove koji su sada u takvom najmu, kakva bi to onda bila zaštita.

U prijelaznim i završnim odredbama, a niti u obrazloženju odredbe o tome se ništa ne navodi. Ali u obrazloženju članka 19. koji propisuje zabranu izvođenja radova natkrivanja i zatvaranja balkona, lođa i terasa te klima uređaja i druge opreme na uličnim pročeljima zgrada, navodi se: "Bitno je napomenuti da ova odredba, kao i cijeli Zakon, nema retroaktivno djelovanje te da ista nema utjecaj na ocjenu zakonitost radova i preinaka napravljenih do dana stupanja na snagu ovoga Zakona.". Za njih su relevantni propisi koji su važili kad su izvedeni radovi na pročelju.

VEZANI ČLANCI: 

Radi li se o retroaktivnosti kod najma, pitali smo prof. dr. sc. Franu Staničića s Katedre za upravno pravo Pravnog fakulteta u Zagrebu. - Načelno govoreći, Ustav dozvoljava da pojedina zakonska odredba ima retroaktivno djelovanje (čl. 90. st. 5.), ako za to postoji "posebno opravdan razlog". Prema tome, čak i da odredba o potrebnoj većini suvlasnika koji moraju dati suglasnost (plus oni koji graniče sa stanom u pitanju) ima retroaktivno djelovanje, smatram da je njena primjena dovoljno dobro obrazložena u obrazloženju čl. 31. Zakona da bi opravdala čak i njenu retroaktivnu primjenu.

Naime, zakonska odredba kojoj je dano povratno djelovanje suglasna je s Ustavom, ako je takvo djelovanje propisa u javnom interesu odnosno ako se takvim djelovanjem propisa ostvaruju ciljevi koji imaju veći društveni značaj od pravne sigurnosti na koju su subjekti određenog pravnog odnosa računali. Smatram da ovaj slučaj predstavlja idealan primjer opisane situacije. Međutim, u ovom se slučaju ne bi niti radilo o "pravoj" retroaktivnosti nego tzv. "kvaziretroaktivnosti" zakonske odredbe.

Kod retroaktivnosti valja razlikovati radi li se o svršenim/okončanim situacijama ili o pravnim situacijama koje su u tijeku. Ako se odredba u pitanju odnosi na okončane pravne situacije, tada se može govoriti i o retroaktivnosti. No, ako se odredba u pitanju odnosi na pravne situacije koje su u tijeku i primjenjuje se na zatečene odnose koji se nastavljaju u budućnosti, retroaktivnosti nema (vidi U-l-4455/2015 od 4. travnja 2017.). Notorno je da se ovdje radi o pravnim situacijama koje su u tijeku jer se radi o obavljanju djelatnosti - iznajmljivanja u formi kratkoročnog najma i/ili najma stana za radnike. Prema tome, ne može se govoriti o retroaktivnosti zakonske odredbe – tumači Staničić.

Na pitanje bi li ipak trebalo jasno propisati što je s postojećim najmom na dan stupanja zakona na snagu, profesor ističe: - Ono što je bitno naglasiti, što je prema mojem mišljenju i ključno, jest da zakonska odredba nije takva da se iz nje sa sigurnošću može iščitati odnosi li se uistinu (i) na one osobe (fizičke i pravne) koje se trenutno bave djelatnošću kratkoročnog najma i/ili najma stana za radnike jer to nije ni na koji način propisano. Iz toga se može iščitati i da se norma odnosi na sve koji se trenutno bave takvim djelatnostima i koji će se tek htjeti početi baviti tim djelatnostima, kao i na takav način da se odnosi (samo) na one koji će se tek baviti tim djelatnostima.

Nažalost, to je česta boljka naših propisa, a odnosi se na nedovoljno dobro razrađene prijelazne i završne odredbe zakona koje su upravo i namijenjene za rješavanje takvih nedoumica (kako me je davno naučio moj mentor, zakon se čita od kraja - od prijelaznih i zakonskih odredaba!). Kako bi se navedena dvojba razriješila, bilo bi uputno u prijelazne i završne odredbe ugraditi norme koje bi propisale da se članak 31. primjenjuje i na fizičke i pravne osobe koje se spomenutim djelatnostima bave na dan stupanja na snagu Zakona. Ne bi se radilo o nedopuštenim zadiranjima u stečena prava, odnosno u legitimna očekivanja (jer te osobe imaju pravomoćna rješenja o kategorizaciji).

Naime, još je 1980-ih veliki upravnopravni teoretičar Ivančević u svom kapitalnom djelu "Institucije upravnog prava" pisao da pravomoćnost upravnog akta/rješenja ne pokriva promjene u činjeničnom stanju. Takve promjene najčešće predstavljaju promjene (obično pooštravanje) uvjeta za bavljenje određenom djelatnošću, što je upravo slučaj i kod predmetnog Zakona. Čisto plastično, da tome nije tako, obrt - mesnica koji je rješenje o dozvoli bavljenja djelatnošću dobio u Austro-Ugarskoj ni danas ne bi morao imati hladnjaču.

Stoga kod pooštravanja uvjeta zakonski tekst u prijelaznim i završnim odredbama mora propisati da se to odnosi i na postojeće adresate i tada im se daje određeni rok za prilagodbu, istekom kojega ili dobivaju novu dozvolu, ili stara prestaje ex lege. Stoga bi u prijelazne i završne odredbe Zakona valjalo umetnuti odredbu kako sam već naveo, da se čl. 31. odnosi i na osobe koje se na dan njegovog stupanja na snagu bave tom djelatnošću.

VEZANI ČLANCI: 

Drugo, mora se, radi načela razmjernosti, propisati rok u kojemu su dužni pribaviti potrebne suglasnosti (primjerice, šest mjeseci od dana na stupanja na snagu Zakona). Inače bi svim takvim osobama prestalo pravo na bavljenje djelatnošću na dan stupanja na snagu zakona, što bi bilo nerazmjerno i posljedično neustavno. Ako se suglasnosti pribave, nesmetano se obavlja djelatnost i dalje, a ako ne, istekom šest mjeseci gube pravo na najam stana za radnike, odnosno rješenje o kategorizaciji (za kratkoročni najam) se ukida ex lege. Smatram da bi se na ovaj način jasno propisalo, omeđilo i utvrdilo doseg zakonske odredbe i održala njena ustavnost – obrazlaže prof. Staničić.

Dakako, iznajmljivači ali i poslodavci-najmoprimci sigurno će tražiti ocjenu ustavnosti zbog ograničavanja prava vlasništva na stanu, pa smo profesora pitali zadovoljava li sporna odredba ustavnopravne standarde, prije svega načelo razmjernosti s obzirom na cilj koji se želi postići.

- Da, Ustav uistinu štiti pravo vlasništva. Međutim, vlasništvo i obvezuje i svaki vlasnik dužan je doprinositi općem dobru. Postoji niz zakonskih ograničenja prava vlasništva koja su uspostavljena brojnim zakonima (primjerice glede kulturnih dobara - zgrada i sl. susjedima javnih dobara (cesta, željeznica i sl.)). Tzv. zakonske služnosti nisu nešto neuobičajeno, a ozbiljno zadiru u pravo vlasništva, i to bez naknade. Kada govorimo o predloženom Zakonu, pitanje je radi li se uopće o "pravom" ograničavanju prava vlasništva. Naime, tu se ograničava pravo na korištenje nekretnine za obavljanje točno određene djelatnosti, a s ciljem zaštite općeg dobra, odnosno omogućavanja da se ostvari drugo ustavom zajamčeno pravo - pravo na dom, što je, prema mojem mišljenju i legitiman, cilj ove zakonske odredbe.

Treba naglasiti da se radi o suvlasničkim odnosima, dakle u odnosima u kojima više vlasnika zajedno žive u višestambenom objektu. Naravno da je svaki vlasnik vlasnik svog dijela nekretnine, međutim ta njegova nekretnina svejedno je dio veće cjeline koja mora na određen način uspješno funkcionirati, na korist svih suvlasnika. Već sada postoje brojna ograničenja vlasničkih prava na nekretninama u višestambenim zgradama koja su uspostavljena Zakonom o gradnji (zabrana zatvaranja balkona, preinaka u stanu bez građevinske dozvole i sl.), pa ne treba smatrati da je ovo ograničavanje nešto revolucionarno. Istina je da se radi, ipak, o značajnom ograničenju mogućnosti korištenja nekretnine za određene djelatnosti bez suglasnosti više od 80 % suvlasničkih dijelova te onih suvlasnika koji graniče sa stanom koji bi se koristio za tu djelatnost.

VEZANI ČLANCI: 

Međutim, zbog značajnog negativnog utjecaja koji te djelatnosti mogu imati po druge suvlasnike (umanjena sigurnost, povećano trošenje zajedničkih dijelova zgrade, povećani troškovi struje za zajedničke dijelove zgrade, moguće umanjenje vrijednosti drugih stanova koji se ne koriste za obavljanje tih djelatnosti i sl.) mišljenja sam da je odredba kojom se traže navedene suglasnosti u skladu s Ustavom. Naime, članak 16. Ustava propisuje da se slobode i prava mogu ograničiti zakonom radi zaštite prava i slobode drugih ljudi. Mišljenja sam da je taj uvjet zadovoljen jer je ograničavanje eksploatacije kratkoročnog najma i najma stanova za radnike važno zbog više razloga.

Ponajprije, to ugrožava vlasnička (i druga) prava susjeda takvih nekretnina, drugo, to stvara manjak raspoloživih stanova na tržištu. treće, to negativno djeluje na turizam kao iznimno bitnu gospodarsku djelatnost za Republiku Hrvatsku (ograničavanje poduzetničke slobode i vlasničkih prava iz čl. 50. st. 2. Ustava). Treba istaknuti da se kod ograničavanja vlasništva temeljem čl. 16. st. 1. i čl. 50. st. 2. Ustava ne radi o ograničavanju vlasništva zbog općeg interesa (odnosno interesa Republike Hrvatske iz čl. 50. st. 1. Ustava) nego o ograničavanju vlasništva zbog javnog interesa (razliku je uspostavio Ustavni sud, vidi U-I/763/2009), kada se ne traži davanje naknade za provedeno ograničavanje prava vlasništva – obrazloženje je prof. Frane Staničića. 

>>> FOTO Znate li da kroz Hrvatsku protječe najhladnija rijeka na svijetu, evo o kojoj je riječ