Posljednjih desetak godina u stručnim se krugovima s dosta entuzijazma raširila ideja da se preko poreza na nekretnine može utjecati na uzlete i padove cijena na tržištu nekretnina. Monetarne su vlasti, općenito, mišljenja da se porezima na nekretnine može utjecati na makrofinancijsku stabilnost, o čemu je jučer u Zagrebu govorio dr. Dubravko Mihaljek, jedan od vodećih ekonomista u Banci za međunarodna poravnanja u Baselu. Mihaljek je održao predavanje na Institutu za javne financije, gdje je kazao da bi taj entuzijazam trebalo stišati, odnosno da pred oporezivanje nekretnina ne treba postaviti prevelika očekivanja.
Brži od inflacije
Podaci pokazuju da posljednjih godina cijene nekretnina rastu brže od inflacije, primjerice u razdoblju od 2015. do 2018. godine inflacija u Hrvatskoj bila je samo jedan posto, a nekretnine su poskupjele 8 posto, u Češkoj je ta razlika bila još i veća, cijene nekretnine uzletjele su 34 posto, a Mađarskoj 52 posto dok je inflacija bila 6 i 5 posto. Cijene nekretnina nisu volatilne i ne skaču čas gore čas dolje kao neke druge potrošačke cijene.
Analiza unazad 50 godina otkriva su trendovi stabilni pa su u razvijenim zemljama nekretnine imale 12 godina uzastopnog rasta i šest godina pada. Iz toga Mihaljek izvodi zaključak da nije baš lako naći ekonomske mjere kojima se može brzo i jednostavno utjecati na kretanje cijena. U Australiji su nekretnine rasle punih 50 godina, dok su u zemljama u razvoju ta razdoblja nešto kraća, osam godina rasta i četiri godine pada.
Mihaljek podsjeća da je velik doprinos razvoju financijske krize u 2008. godini došao s tržišta nekretnina, zbog čega su se pojavila mišljenja da se cjenovni bum mogao izbjeći drukčijim sustavom oporezivanja nekretnina. Preferencijalan porezni tretman vlasništva stambenih nekretnina često se navodi kao jedan od uzroka brzog rasta stambenih cijena i zaduženosti kućanstava u brojnim gospodarstvima u razdoblju prije financijske krize. S tim u vezi, raširen je stav da oporezivanje nekretnina treba reformirati i koordinirati monetarnom politikom i makroprudencijalnim mjerama u svrhu održavanja makrofinancijske stabilnosti.
Mjere koje se u tu svrhu predlažu uključuju ne samo one cikličke prirode (npr. smanjenje ili povećanje transakcijskih naknada ovisno o kretanju stambenih cijena, ograničenje prodaje određenim skupinama kupaca poput nerezidenata), nego i strukturne porezne elemente poput ukidanja odbitaka rashoda za kamate, oporezivanja imputirane najamnine nekretnine u kojoj stanuje vlasnik i oporezivanja svih oblika vlasništva nad stambenim nekretninama. Jedno je istraživanje (Kuttner i Shim) pokazalo da povećanje poreznog opterećenja nekretnina dovodi do smanjenja stambenih kredita za tri do četiri postotna poena, na osnovi čega su neke međunarodne financijske organizacije izašle s preporukom u korist poreza na nekretnine.
Pao bi i BDP
– Nije baš jednostavno doći do takvog zaključka. Fiskalni stručnjaci imaju drukčiji okvir razmišljanja i oni smatraju da oporezivanje nekretnina ne može pridonijeti makroekonomskoj stabilnosti – istaknuo je Mihaljek.
Kad se jednom uvede neki porez, nije ga uputno često mijenjati. Da bi se mogao oporezivati porast vrijednosti, treba znati kako utvrditi vrijednost nekretnina, koga izuzeti, postoje li kompetentne vlasti koje će provesti reforme, kako će se odnositi prema skupinama s niskim primanjima ili umirovljenicima.
Stariji u pravilu imaju tri do šest puta više vrijednosti nekretnina u odnosu na mlade do 34 godine. Nije naodmet i to da investicije u stambeni fond čine oko 20% ukupnih investicija na razini EU, pa i u Hrvatskoj i njihov bi pad doveo do značajnog usporavanja BDP-a – kazao je Mihaljek.
