Hrvatska loše upravlja svojim nekretninama, potrebno ih je aktivirati uz pomoć privatnog sektora. Cijene stanova i dalje će biti u padu, a Brexit bismo morali iskoristiti za privlačenje poslovanja iz Velike Britanije u našu zemlju, na čemu sve zemlje EU već rade, kaže direktor tvrtke F. O. Development i predsjednik Udruge developera pri HUP-u Denis Čupić.
Državna imovina teško se stavlja u funkciju, nekim se nekretninama loše upravlja... Radili ste na istom poslu u Austriji i spominjali potrebu joint venturea privatnog i državnog. Što predlažete?
U usporedbi sa zemljama EU, hrvatsko upravljanje nekretninama u državnom vlasništvu i državnim tvrtkama je porazno. Ne samo Austrija – i tranzicijska Poljska je napravila čuda u suradnji s privatnim sektorom.
Kod nas je upravljanje državnim nekretninama iznimno politički dirigirano. Nigdje u Europi ministar unutarnjih poslova ne sudjeluje u odlučivanju o državnim nekretninama, a tu je posljednjih godina predsjedao povjerenstvom za raspolaganje nekretninama u DUUDI-ju. Profesionalizacija i puštanje privatnog sektora u upravljanje ne znači rasprodaju, već dizanje vrijednosti tih nekretnina i njihovu monetizaciju.
Aktivirani portfelj nekretnina koje su razvijene i stavljene na tržište može biti predmet kapitalizacije obvezničkim kapitalom ili čak i inicijalne ponude obveznica. Trenutačno na tržište država stavlja nekretnine u zatečenu stanju, što nosi niske cijene jer se vrednovanje ne temelji na potencijalu koji one u razvojnom smislu donose.
Što je učinila Austrija?
Austrija je početkom 2000-tih promijenila do tada politički dirigiran sustav i formirala državni holding za strateška društva i državne nekretnine te u njega stavila sve državne i nekretnine javnih društava. Nekretnine osnovne društvene i socijalne infrastrukture u vlasništvu su holdinga, primjerice škole, sveučilišta i bolnice.
Veliki dio razvija se kroz javno-privatna partnerstva ili direktna zajednička ulaganja s domaćim developerskim sektorom i financira obveznicama i upisom vlasničkog kapitala. Sličan pristup ostvarila je i Poljska koja je aktivaciju imovine redovito provodila joint ventureom države i privatnih developera i privlačenjem kapitala za financiranje takvih projekata.
Mnogi od tih objekata mogu postati i dobri turistički kompleksi. Kako ocjenjujete poboljšanje turističke ponude?
Ulazak stranih operatera ili turističkih lanaca hotelskog ili resortnog tipa izravno je vezan uz produljenje sezone kojem oni mogu pridonijeti. No, da bi se odlučili za ulazak na “rental” modelu u kojem ulagaču u objekt plaćaju godišnji zakup, očekuju dulju sezonu.
Stoga se većina i dalje odlučuje na “menadžment” model u kojem ostvaruju fiksnu naknadu, a rizik je i dalje na ulagaču. To je zasad glavni razlog što nema ulazaka velikih međunarodnih institucionalnih ulagača u domaći turizam.
Fondovski ulagači ne traže zemljišta nego razvijene projekte s osiguranim operaterom i visokom sigurnosti budućeg novčanog tijeka. Tu država, zajedno s domaćim developerima uz podršku komercijalnih banaka i HBOR-a, mora potaknuti domaće developere da krenu u razvoj i dati im podršku jer će jedino tako privući jake institucionalne ulagače koji žele samo plasirati kapital, a ne baviti se samim razvojem.
Što bi se o pitanju ponude trebalo popraviti u gradovima u kojima se razvija turizam?
Nedavno sam se na Expo Realu osvjedočio interesu institucionalnih ulagača za naš turizam. No, i dalje ostaje aspekt kratke sezone koja nosi niske prinose. Drugi bitan element je ulazak jakih međunarodnih brendova kao operatera.
Elementi dizanja atraktivnosti destinacije i produljenja sezone su i koncesionirane plaže s beach barovima, dizanje biciklističke infrastrukture, motiviranje ugostitelja na cjelogodišnji rad i razvoj golf-igrališta.
Kako iskoristiti Brexit?
Brexit će se jako odraziti na Europu. Pojačan je agregator ulaganja u Njemačkoj i zemljama Beneluxa kao logičnim destinacijama za premještaj poslovanja iz Velike Britanije. Financijski sektor će svakako krenuti u relokaciju iz Londona.
Frankfurt već intenzivno privlači financijske institucije koje ondje posluju da povećaju kapacitete i osiguraju poslovanje pod okriljem EU. Hrvatska po aspektu Brexita na žalost tradicionalno spava, čak ne drijema, nego smo u duboku snu.
I dalje smo međunarodno nevidljivi, država ne jača domaće developere koji su u svakoj državi partneri novih financijskih ulagača, a upravo to će se dogoditi s Brexitom: britanski kapital krenut će tražiti nove destinacije i nove developere.
Hrvatskoj se u takvoj situaciji može dogoditi da dođu strani developeri i razvijaju ulaganja za takve financijske strukture te dodanu vrijednost iz tih ulaganja transferiraju na domaće tržište ili će nas takva ulaganja zaobići.
>> Kupnja prvog stana od 50 m² poskupljuje 22 tisuće kn
