U mnogim urbanim središtima za osobe sa srednjim dohotkom stanovi i kuće postaju nemoguće skupi“, napisao je nedavno za portal Social Europe proslavljeni američki ekonomist Robert Shiller. „Budući da cijene gradskih nekretnina rastu, neki se stanovnici osjećaju prisiljeni na odlazak. Naravno, ako oni već posjeduju stan ili kuću koju mogu prodati, na rast njihove vrijednosti mogu gledati kao na nagradu koju s odlaskom mogu pokupiti. Ako ne, onda mogu biti prisiljeni na odlazak bez kompenzacije.“
„No posljedice nisu samo ekonomske prirode“, nastavlja Shiller. „Ljudi mogu biti prisiljeni na odlazak iz grada u kojem su proveli cijeli svoj život. Odlazak tada znači gubitak cjeloživotnih veza, a to može biti traumatično. Ako rast cijena kuća istjera više njegovih stanovnika, i sam grad trpi gubitak identiteta, pa čak i kulture.
Kad takvi ljudi odlaze, preskup grad postupno postaje enklava kućanstava s visokim dohotkom i počinje poprimati njihove vrijednosti. I dok prostor sve više razdvaja ljude različitih razina dohodaka, nejednakost zarada se povećava, a rizik od socijalne polarizacije – pa čak i ozbiljnih sukoba – može biti sve veći...“
Streloviti porast cijena kuća i stanova ne zabrinjava samo Shillera.
„Svoj prvi dom, novu kuću u nizu u Kaliforniji, kupio sam 1972.“, napisao je ljetos na portalu seekingalpha američki ekonomski analitičar Steven Hansen. „Premda su i tada kamate bile visoke, cijena te kuće bila je samo dvaput veća od mojega godišnjeg bruto dohotka. Danas je medijan (srednja vrijednost) dohotka američkog kućanstva oko 50.000 dolara, što bi cijenu kuće, kada bi se uvjeti iz 1972. mogli teleportirati u 2017., odredilo na malo više od sto tisuća dolara.“ Medijan prodajne cijene kuće u Americi, međutim, sada je 350 tisuća dolara. Dok je tipični američki dom 1970. godine stajao oko 2,5 srednjih godišnjih dohodaka kućanstava, sada stoji oko 5,5 dohodaka.
Još jedan porezni teret
„Omjer cijene doma i dohotka onemogućava više od polovice američke populacije da posjeduju vlastitu kuću ili stan“, piše Hansen. „Od 1972. do danas trošak doma je porastao deset puta. Vlastita kuća nedostižan je san ua više od polovice stanovnika. A oni koji bi sebi i mogli priuštiti vlastitu kuću, ne žele da ih glava boli od troškova. Neke američke savezne države pokušavaju ozakoniti gradnju jeftinih kuća, ali to je zapravo samo još jedan porez na kuću koji treba nametnuti građanima koji si kuću ne mogu priuštiti.“ Na rast cijena stanova puno brži od rasta dohotka stanovništva upozorio je prošlog mjeseca i institut Bruegel, jedan od vodećih europskih think-tankova, u raspravi pod naslovom „Zapažanje pretjeranog rasta cijena kuća i što činiti u svezi s tim“. Prema Bruegelovim podacima, od početka 1990-ih do prvog kvartala ove godine cijene stanova u najvećim europskim glavnim gradovima porasle su od 2,7 (u Helsinkiju) do osam puta (u Kopenhagenu i Londonu).
Prosječna godišnja stopa rasta cijena bila je u tom razdoblju od 3,62 posto (u Helsinkiju) do 9,78 posto u Kopenhagenu, a bilo je godina kada su cijene, primjerice u Kopenhagenu, skočile i 43,13 posto. Omjer cijena stanova i kuća i dohotka u tim gradovima povećao se između 125 (u Helsinkiju) do više od 250 posto u Londonu.
Vjerojatno najbolju i najdetaljniju analizu odnosa cijena stanova i dohotka ljudi koji te stanove trebaju kupiti dala je nedavno organizacija The New Zealand Initiative u svom redovnom godišnjem „Međunarodnom pregledu dostupnosti (priuštivosti) stanova i kuća“ publikacije Demographia, no ta studija pokriva 406 metropolitanskih tržišta nekretnina u Australiji, Kanadi, Hong Kongu, Japanu, Novom Zelandu, Singapuru i Sjedinjenim Državama, a od europskih zemalja samo u Ujedinjenom Kraljevstvu i Irskoj. Posebnu pozornost studija posvećuje gradovima s više od milijun stanovnika te megagradovima Tokio-Jokohami, New Yorku, Osaka-Kobe-Kjotu, Los Angelesu i Londonu.
No, pregled Inicijative Novog Zelanda osobito je zanimljiv zato što uspostavlja kriterije priuštivosti vlastitog doma, a onda te kriterije primjenjuje u procjeni priuštivosti na konkretnim tržištima, odnosno u pojedinim urbanim centrima. Tako Demographia smatra da su domovi „priuštivi“ ako medijan (srednja vrijednost, može se razlikovati od prosjeka) cijene kuće nije više no triput veći od medijana godišnjeg dohotka kućanstava.
Kuće su „umjereno nedostupne“ ako stoje između 3,1 i 4,0 godišnjeg dohotka kućanstava, „ozbiljno su nedostupne“ ako stoje između 4,1 i 5,0 godišnjih dohodaka. „Jako su (eng. severely) nedostupne“ ako je medijan cijene kuća više od 5,1 puta veći od medijana dohotka kućanstava. Ti kriteriji čine procjenu dostupnosti kuća i stanova međunarodno usporedivom premda za nas Europljane predstavljaju i problem jer nije uvijek lako naći medijane (u Europi se više koristi prosjek) ni cijena stanova i kuća na nekom području, a ni medijana godišnjeg dohotka kućanstava. No, „multiplikator medijana“ kao mjerilo priuštivosti domova preporučili su i Svjetska banka i Organizacija ujedinjenih naroda. Koriste ga i Organizacija za ekonomsku suradnju i razvoj (OECD), Međunarodni monetarni fond (MMF), The Economist i mnoge druge institucije. Ukratko, Novozelandska inicijativa i Demographia ustanovili su da u zemljama koje su proučavali postoji čak 11 većih tržišta s priuštivim kućama, a sva su u Sjedinjenim Državama. Postoji 29 jako nedostupnih, među kojima je svih pet promatranih u Australiji, po jedan na Novom Zelandu i u Kini, a od promatranih 54 u SAD-u njih 13 je jako nepriuštivih.
Tko je nezadovoljan – neka ode
Kućanstvima srednjeg dohotka ili „srednjoj klasi“ najteže je, gotovo nemoguće, kupiti stan u Hong Kongu: tamo je za stan srednje vrijednosti potrebno dati nevjerojatan 18,1 godišnji dohodak cijelog kućanstva, odnosno obitelji. Da bi prosječna honkonška obitelj kupila prosječni stan, morala bi 18 godina i još malo dulje stavljati na stranu cijeli svoj raspoloživi dohodak a da ništa drugo ne kupi, ni odjeću ni hranu ni knjige, novine, ne ide u kino...! Slično je i sa Sydneyem, tamo za stan treba 12,2 medijana godišnjeg dohotka obitelji, u Vancoveru treba 11,8 dohodaka. Naravno, sve to a da se ne uzima u obzir kvaliteta stana, položaj, ostale troškove – riječ je samo o srednjoj vrijednosti prodajne cijene.
A kako, prema Godišnjem pregledu publikacije Demographia, stvari stoje u Europi? U Ujedinjenom Kraljevstvu od 21 analiziranog metropolitanskog tržišta ni jedno ne spada u kategoriju priuštivih. Samo je četiri umjereno priuštivih, a 18 ozbiljno i 11 jako nedostupnih. U Irskoj je već nešto lakše: tamo je na tri metropolitanska tržišta moguće kupiti tipičan dom za manje od tri tipična godišnja dohotka obitelji, a po jedno tržište je umjereno i ozbiljno nedostupno.
Sve nas to dovodi i na Hrvatsku i navodi na pitanje: a koliko su priuštivi ili dostupni stanovi u Hrvatskoj? Za Hrvatsku, na žalost, ne postoje podaci analogni onima Demographije: ovdje nitko ne može reći koji je medijan tražene cijene stana. Stoga se moramo poslužiti vlastitom pretpostavkom da je medijan površine stana 65 četvornih metara, a kao srednju cijenu jednoga četvornog metra možemo uzeti prosječne cijene koje objavljuju agencije specijalizirane za prodaju nekretnina i oglasni portali poput Njuškala. Kad je riječ o medijanu godišnjeg dohotka kućanstva, do njega smo došli tako što smo medijan godišnjeg raspoloživog dohotka po stanovniku, o kojem izvješćuje Eurostat, pomnožili sa 2,8 ili prosječnim brojem članova hrvatskog kućanstva. Tako smo dobili da je medijan godišnjeg raspoloživog dohotka hrvatskog kućanstva u 2016. godini bio 15.610 eura. Sad konačno možemo vidjeti koliko godišnjih dohodaka treba da bi se u pojedinom hrvatskom većem gradu (a ovdje nema ni jednog s više od milijun stanovnika) mogao kupiti stan ili kuća od 65 četvornih metara.
Kuća ili stan srednje vrijednosti u Dubrovniku relativno su skuplji nego u Hong Kongu, najskupljem gradu na svijetu! Tipična hrvatska obitelj mora za tipičnu kuću u Dubrovniku izdvojiti gotovo 20 svojih raspoloživih godišnjih dohodaka! Za stan treba dati 13,1 medijana godišnjeg dohotka, po čemu je Dubrovnik relativno skuplji i od Sydneya i od Vancouvera!
Ali, zato su stan ili kuća u Krapini, Osijeku ili Sisku više nego priuštivi: kuća se u Krapini, koristimo li se podacima s Njuškala, može kupiti za 2,3 medijana godišnjeg dohotka hrvatskog kućanstva, no sve dalje od toga spada u kategorije umjereno, ozbiljno i jako nedostupnog. Primjerice, za 65 četvornih metara kuće u Splitu treba platiti 10,5 medijana hrvatskog obiteljskog dohotka, po čemu je taj naš grad nadmašio Auckland, San Jose, Melbourne, Honolulu, Los Angeles pa čak i London.
Zagreb rijedak u Europi
I zagrebački stanovi prema kriterijima Demographije spadaju u kategoriju jako nedostupnih s obzirom na to da za stan od 65 kvadrata po prosječnoj cijeni od 1693 eura valja dati 7,0 medijana dohotka hrvatskog kućanstva. Zagrebačke kuće tek su nešto malo jeftinije: njihov je „multiplikator medijana“ oko 5,1 pa su se smjestile na samoj granici ozbiljno i jako nepriuštivih. Ove podatke možemo usporediti i s rezultatima anketa koje objavljuje Eurostat u ediciji „Urbana Europa: statistika gradova, mjesta i periferija“. Eurostat je stanovnike europskih gradova pitao slažu li se da je u njihovu gradu moguće naći dobro stanovanje po razumnoj cijeni. Zagreb spada među gradove u kojima je više od polovice stanovnika ogovorilo „da“ i jedan je od rijetkih takvih u Europi. U Budimpešti, primjerice, na to je pitanje pozitivno odgovorilo između trećine i polovice građana, u Ljubljani još i manje, samo između petine i trećine. U većini velikih gradova Zapadne Europe manje od 19 posto građana kaže da dobar stan ili kuću mogu kupiti po razumnoj cijeni.
Visoka priuštivost stanova i kuća sasvim sigurno jedan je od razloga da u Hrvatskoj najveći postotak stanovništva stanuje u vlastitom smještaju: među hrvatskim urbanim područjima najmanji je udjel tih građana u Rijeci, oko 85 posto, a najveći u Slavonskom Brodu, veći od 90 posto. U Ženevi ili Frankfurtu, primjerice, u vlastitom stanu ili kući živi tek svaki pet stanovnik. S druge strane, dominacija stanovanja u vlastitom domu razlog je da su Hrvati relativno najmanje pokretni u Europi: dok je u posljednjih pet godina adresu u gradu promijenilo čak 47 posto Šveđana (gotovo svaki drugi!), u Hrvatskoj se preselilo tek oko pet posto stanovnika gradova ili tek svaki dvadeseti.
A zašto gradovi uopće postaju sve skuplji u odnosu na raspoloživi dohodak njihovih stanovnika? „U mnogim slučajevima, čini se da odgovor leži u zaprekama gradnji novih kuća“, piše Robert Shiller. Promatrajući satelitske snimke velikih američkih gradova, ekonomist Albert Saiz s Tehnološkog instituta u Massachussetsu (MIT) uočio je da su cijene stanova u korelaciji s vodenim ili brdskim površinama koje okružuju gradove. U takvim gradovima prostor za gradnju jako je ograničen, ponuda je oskudna, a cijene postojećih stambenih kvadrata lete u nebo. U tu kategoriju svakako bismo mogli svrstati i Dubrovnik. No, Shiller upozorava i na političke barijere. Veća ponuda stanova namijenjenih obiteljima sa srednjim dohotkom svakako bi povećala njihovu priuštivost. Ali, postojeći vlasnici skupih stanova imaju malo motiva podržavati takvu gradnju jer bi ona umanjila vrijednost njihovih ulaganja. Posljedica je toga da gradske vlasti nisu voljne izdavati nove dozvole za gradnju.
„Nedostatak prilika i prostora za gradnju može biti poticaj za rast omjera cijena stanova i dohotka, kada cijene domova u duljem razdoblju rastu čak i ako grad nije udomio nikakvu novu industriju, obilježje ili talent. A jednom kada grad ostane bez raspoloživih prostora za gradnju, a da bi osigurao nastavak svojega rasta, građani s manjom zaradom moraju ga napustiti.“ Nekontrolirani rast cijena stanova i kuća, međutim, predstavlja dobro poznati izvor financijske nestabilnosti.
Kada ga potiče nagli rast kredita, napuhivanje mjehura ili balona cijena imovine povećava rizik od financijskih kriza, a kolaps ili naglo ispuhivanje takvih balona mogu slijediti godine duboke recesije i sporog oporavka, upozorava think-tank Bruegel u svojoj studiji „Pretjerani rast cijena stanova“ iz rujna ove godine (Policy Contribution br. 26). Prema Bruegelu, nekretninski cjenovni baloni, osobito ako su financirani zaduživanjem, pokazali su se posebno opasnom pojavom iz najmanje dva razloga. Prvi je da hipoteke koje se ne otplaćuju predstavljaju gubitak za financijski sustav. Drugi je da kućanstva kojima je vrijednost kuće ili stana manja od preostalog kreditnog duga, ne bi li popravili svoj financijski položaj, značajno smanjuju potrošnju. To, pak, produbljuje ekonomsku krizu.
Sprečavanje nove gradnje
Vrijedi, dakako, i obratno: kada vrijednost stambenih kvadrata raste, kućanstva povećavaju potrošnju. Na taj način kućanstva mogu snažno utjecati na cikličnost gospodarstva, što se prije desetak godina u Španjolskoj ili Irskoj moglo više nego jasno vidjeti.
„Svi ti neželjeni procesi mogu se ublažiti“, smatra Shiller, „ako civilno društvo prepozna važnost očuvanja stanovanja za obitelji s nižim primanjima. Građani moraju znati da su mnoga nastojanja za sprečavanje nove gradnje rezultat nekih specijalnih interesa, i da predstavljaju oblik rentijerstva postojećih vlasnika kuća i stanova koji žele povećati prodajnu vrijednost svojih vlastitih domova.“ Shiller citira autora knjige „Nova urbana kriza“ Richarda Floridu sa Sveučilišta u Torontu koji protivnike gradnje novih stanova uspoređuje s luditima s početka devetnaestog stoljeća.
„U nekim slučajevima“, zaključuje Robert Shiller, „neki se grad može razvijati u velegrad pa tržišnim silama treba dopustiti da izbace građane s niskim primanjima koji tom razvoju ne mogu ničim doprinijeti, kako bi napravili mjesta za one koji to mogu. Ali, najčešće, grad s visokim omjerom cijena stambenih kvadrata i dohotka nije nikakav ‘velegrad’, nego običan grad s nedovoljnom ponudom stanova, kojemu nedostaje empatije, humanitarnog impulsa i raznolikosti. A to je plodno tlo za opasne animozitete.“
Pogledajte i galeriju hrvatskih apartmana i kuća koje su ušle u finale izbora za najbolje u Europi:
ahahaaa. poceli I vi ko srbi pricat bajke. zaboravili ste napisat da usporedjujete elitni dio dubrobnika sa getoima honolula I hong konga. uspredite cijene u plocama, recimo iza revelina ili kod hotela exelsiora ili svetog jakova sa cijenama u Kahala,, Black Point, Diamond Head dje je naj jeftinija kuca 800 tisuca dolara pa do 20 MILIONA dollara a ista prica je i u hong kongu. ti za 20 milliona dolara mozes kupiti pola dubrovnika. pa dvosoban stan u Gruzu ili Lapadu je 150 tisuca eura, za te solde u Honolulu ne mozes ni garazu kupiti u malo boljem dijelu grada. zato malo smanjite dozivljaje I price o novom "nebeskom narodu"