Hrvatska će vlada propisati okvire unutar kojih će se plaćati porezi na nekretnine i paušalni porez na turistički najam, no sve ostale važne detalje unutar zadanih okvira moraju ispuniti gradovi i općine, svaki za svoje područje. Ako zakonske promjene prođu u Saboru i stupe na snagu 1. siječnja 2025 godine, lokalne jedinice imaju dva mjeseca da donesu prateće odluke, a resorni ministri tri mjeseca za doradu pravilnika. Kod poreza na nekretnine svaki će grad ili općina morati odrediti zone i pripadajuće im porezne stope te donijeti kriterije o izuzećima od plaćanja poreza. Jednako tako, trebaju se navesti i kriteriji po kojima će se razrezivati veći porez za kvalitetniju nekretninu na jeftinijoj lokaciji ako poreznik procijeni da nekretnina odskače od okruženja. Ne učine li to do 28. 02. 2025 godine, nenastanjene nekretnine će se početi oporezivati prema postojećim pravilima za oporezivanja kuća za odmor, odnosno porez će se plaćati od 0,6 do pet eura po četvornom metru. Slično je i sa paušalnim porezom na najam, za koji je država odredila raspon ovisno o turističkoj razvijenosti, ali i srednji iznos poreza za sve u slučaju da gradovi i općine ne donesu nikakve odluke do propisanog roka. Inače, sve se Odluke o trenutnoj visini paušalnog poreza mogu pronaći na ovoj internetskoj stranici Porezne uprave, te će se na istom mjestu dodavati i nove. S lijeve strane, klikom na županiju otvaraju su podaci o postojećim odlukama koje su donijele općine i gradovi. Slični podaci postoje i za porez na kuće na odmor, čija će se visina koristiti nakon donošenja nove odluke. Turistička razvijenost grada ili općine sa pripadajućim indeksom nalazi se na stranicama Instituta za turizam.
Mi ćemo pokušati odgovoriti na neka od često postavljenih pitanja i dilema.
1. Imam stan u Zagrebu u kojemu živim s obitelji, vikendicu na Viru za koju me nikad nitko nije tražio da platim porez te naslijeđenu obiteljsku kuću na selu u Slavoniji koji bih prodao, ali nemam kome. Hoću li morati platiti porez na nekretnine?
Porez na vikendice postoji desetljećima te su ga i do sada trebali plaćati svi vlasnici vikendica. Nekima su porezne vlasti slali rješenja o porezima, neki ih nisu nikada dobili i teško je navesti razloge. Po svemu sudeći, plaćanje poreza na kuće za odmor ovisilo je o revnosti lokalne vlasti, evidencijama o nekretninama, te mogućim prijavama boravka. Procjenjuje se da porez na kuće za odmor plaća 60-tak tisuća vlasnika vikendica, četvrtina u odnosu na ukupan broj. Ako je istina što nadležni govore, očekujte da ćete dobiti rješenje o plaćanju poreza na vikendicu, koji je na Viru trenutno 1,99 eura po kvadratu. Oporezivat će se i naslijeđena obiteljska kuća u Slavoniji, ako u njoj nitko ne stanuje za stalno, a iznos poreza odredit će tamošnja vlast. Ako dosad nije bilo poreza u vašem selu u Slavoniji, prva će se porezna rješenja za praznu kuću donositi prema najnižoj stopi od 0,6 eura po kvadratu, osim ako lokalna vlast ne propiše veći iznos. Isto tako moguće je da ćete upasti u skupinu poreznih obveznika čije će prazne nekretnine biti oslobođene plaćanja poreza.
2. Po kojim će se kriterijima donositi odluka o oslobađanju od plaćanja poreza na nekretnine?
Kriterije će propisati gradovi i općine, to može biti oštećenje kuće u nekoj nepogodi, kao što je potres ili poplava, ali oslobođenje se može odobriti i prema socijalnim razlozima za ljude koji ne rade ili nemaju zadovoljavajuće prihode. Isto tako, od poreza će biti oslobođene i derutne, neuvjetne nekretnine, kao i nekretnine do kojih ne dolazi nikakva infrastruktura. Ako bi mogli slobodno tumačiti duh zakona, porez ne bi plaćali vlasnici nekretnina do kojih nije stigla struja, voda, ali ni ceste, no to su sve elementi koji će se možda morati dokazivati pred poreznim vlastima. Pojednostavljeno, tko sad plaća komunalnu naknadu za svaku nekretninu u svom vlasništvu, može očekivati porezno rješenje za stan ili kuću u kojoj ne stanuje ili je ne iznajmljuje.
3. Naslijedio sam kuću u Rovinju prije pet godina, plaćam komunalnu naknadu i sve ostale troškove, ali nikad nisam dobio rješenje da platim porez na kuću za odmor. Jesam li nešto pogriješio, tko mora voditi računa o poreznim obavezama?
I jeste i niste, postojeći zakon nalaže novim vlasnicima da obavijeste porezni odjel grada o promjeni vlasništva, no oni su do te informacije mogli doći i samostalno, nakon što ste se uknjižili kao novi vlasnik i prebacili na sebe plaćanje režijskih troškova. Po novome, svaka se promjena vezana uz nekretninu, bilo da je riječ o kvadraturi ili promjeni vlasnika, treba prijaviti do kraja ožujka tekuće godine. Tko to ne učini riskira kaznu od 1000 do 6630 eura.
4. Živim u Osijeku, imam apartman na Rabu koji iznajmljujem turistima 40 do 50 dana godišnje te za to plaćam paušalni porez. Trebam li platiti i porez na nekretnine?
Da, morate platiti oba poreza. Da bi izbjegli plaćanje poreza na nekretnine, apartman bi morali iznajmiti nekom podstanaru najmanje deset mjeseci na godinu.
5. Kako se dokazuje podstanarski status nekretnine?
Svi se ugovori o podstanarstvu moraju prijaviti poreznoj upravi, te se dohodak od najma oporezuje s 12 posto, nakon što se 30 posto najamnine izuzme od plaćanja poreza.
6. Studiram u Rijeci, podstanar sam i svake godine se u lipnju moram iseliti iz stana jer ga vlasnik tada iznajmljuje turistima. Koji porez on plaća, paušalni za najam turistima ili porez na dohodak od iznajmljivanja stana?
Često se događa da podstanari moraju izaći iz stana tijekom ljetnih mjeseci. Ovakvu dilemu trebali bi razriješiti poreznici na osnovu dostupnih podataka. Ako je sve legalno i ima prijavljene podstanare deset mjeseci na godinu, vlasnik bi morao platiti samo paušalni porez, ali ne i porez na nekretnine. No, isto tako moguće je da nekretninu iznajmljuje na crno, i ako nema papira kojima će dokazati dugoročni najam, tada će morati platiti porez na nekretnine.
7. Isplati li se više prijaviti podstanare ili platiti porez na nekretnine?
Porezna utaja nikad nije jeftina, i uvijek postoji mogućnost novčane kazne za izbjegavanje porezne obveze. Kod dileme koji je porez isplativiji sve ovisi koliki će biti porez na nekretnine. Ako u Zagrebu bude maksimalnih osam eura po kvadratu, a sad je pet eura, porez na nekretnine za stan od 50 kvadrata bio bi 400 eura. Porez na dohodak od iznajmljivanja podstanarima mogao bi biti skuplji, ako je u ugovoru o najmu navedena stvarna cijena najma.
VEZANI ČLANCI:
8. Tko će obračunavati porez na nekretnine i otkud im podaci?
Polovica gradova i općina prepustila je Poreznoj upravi posao oko naplate poreza na kuće za odmor, a druga polovica to čini sama. Svi će oni samostalno donositi porezna rješenja na osnovu dostupnih im podataka, prvenstveno podataka po kojima se naplaćuje komunalna naknada, prijavljenih podstanarskih ugovora te potrošnje energenata, pretpostavljamo najčešće struje. Procjene li krivo, obveznici će se moći žaliti i pokušati dokazati suprotno, no u zakonu piše da žalba ne odgađa izvršenje rješenja, odnosno plaćanje poreza. No, u slučaju pozitivnog odgovora na žalbu, država će vratiti plaćeni porez nazad.
9. Mali sam iznajmljivač u Crikvenici gdje živim u kući na jednom katu, a prostor u prizemlju iznajmljujem turistima. Kakav me porez čeka?
Za dio kuće u kojoj stanujete nećete plaćati porez na nekretnine, ali hoćete za prizemlje.
10. Zašto ljudi koji plaćaju paušalni porez na kratkotrajni najam nemaju 30 posto popusta kao što imaju vlasnici koji iznajmljuju podstanarima?
Paušalni porez je najjednostavniji oblik plaćanja poreza. Ne ulazi u detalje, i ne pita se tko je koliko zaradio, uz uvjet da obveznik nije preskočio granicu za ulazak u PDV koja će se od iduće godine povećati s 40 na 50 tisuća eura. Može se dogoditi da će sličan porez na isti broj kreveta platiti legalni iznajmljivač koji zaradi 5 tisuća eura na godinu kao i onaj koji će zaraditi 49 tisuća. Paušalisti ne moraju voditi poslovne knjige ako su ispod poreznog praga, no nitko im ne brani da to učine, ako misle da bi tako prošli povoljnije. Većini bi vođenje poslovnih knjiga bio teret.
11. Vlasnik skromnog apartmana s 4 kreveta plaća gotovo identičan porez kao i vlasnik vile s bazenom sa 6 kreveta, a njihova zarada može biti višestruko različita. Gdje je tu pravednost, jedno je od pitanja postavljeno na e savjetovanju?
Pitanje je na mjestu jer takvo porezno opterećenje nije pravedno. Ta se pravednost donekle pokušava postići uz pomoć zona i indeksa turističke razvijenosti, što je naišlo na brojne kritike. Moguće je da će javna rasprava donijeti neka poboljšanja te da će ljudi koji se bave klasičnim obiteljskim smještajem s par kreveta proći nešto bolje.
VEZANI ČLANCI
12. Koliki će biti paušalni porez?
Za najrazvijenije sredine kretat će se od najmanje 150 do 300 eura po krevetu (bračni se vodi kao dva) i tu se predlaže najveće povećanje. U drugoj skupini razvijenosti porezi će biti od 100 do 200 eura po krevetu, u trećoj od 30 do 150 eura te u četvrtoj od 20 do 100. Najviše se dižu donji pragovi oporezivanja čime središnja vlast prisiljava općine i gradove da razrežu veće poreze od dosadašnjih. Ne odrede li samostalno raspone i zone na području svog grada ili općine, hrvatska Vlada će propisati srednju cijenu za sve koja iznosi 225 eura po krevetu u prvoj zoni, 150 eura u drugoj zoni razvijenosti, 90 eura u trećoj zoni i 60 u četvrtoj. Za očekivati je da će gradovi i općine ipak uvesti razlike, ovisno o stanju u pojedinim mjestima i kvartovima.
13. Što se ovim poreznim pritiskom želi postići?
Država želi destimulirati ljude da iznajmljuju svoje kuće i stanove turistima jer procjenjuje da je na tržištu previše iznajmljivača. Povećanjem poreznog tereta na kratkoročni najam vlast 'gura' građane da slobodne nekretnine iznajmljuju dugoročno. Naravno, to nije svugdje moguće, niti Hrvatska ima toliko podstanara koji bi unajmili 600 tisuća praznih nekretnina.
Sad ćete vi profitere i lopove natjerati da plaćaju porez na njihove nekretnine. E, kada nisu platili prije, sad će. Istina je zapravo, da će oni koji su uredno plaćali svoje obveze, platiti i taj porez, a lopovi će opet pronalaziti načine, da ne plate.