Cijene nekretnina u Hrvatskoj već su godinama „hodale“ prema gore, a onda su potrčale, pa uzletjele „u nebo“. Rast cijena je konstantan, a svjetlo na kraju tunela se ne nazire, sve dok je potražnja za stanovima mnogo veća od ponude, ali i dok se ne obuzda podivljala inflacija. Iako je omjer ponude i potražnje bio sličan i prije dva desetljeća, cijene su, gledano iz današnje perspektive, bile i više nego povoljne. Četvorni metar na Jadranu mogao se tada kupiti po cijeni nižoj od 1000 eura, a zagrebački su kvadrati bili tek nešto skuplji od morskih.
Članak iz Večernjakove arhive, objavljen 2005., ukazivao je na problem - kronično malu ponudu i veliku potražnju. Samo u gradu Zagrebu, 2005., nedostajalo je oko 30 000 stanova, a oni u novogradnji prodavali su se još u fazi nacrta. Taj problem ni do danas nije riješen te je već nekoliko desetljeća jedan od okidača za rast cijena nekretnina. Osim nekretnina u Zagrebu, prije dvadesetak godina, bile su tražene i nekretnine u priobalju, a ni po tom se pitanju situacija, ni danas, nije promijenila. Tržište nekretnina u Hrvatskoj „nosi“ pet gradova, a od toga su čak četiri na jadranskoj obali.
Kakav je danas omjer ponude i potražnje na domaćem tržištu nekretnina? Koje županije imaju najveći, a koje najmanji promet? Jesmo li trenutno u fazi rasta, stagnacije ili pada prodaje stanova? Kakav je interes stranaca za kupnju nekretnina u Hrvatskoj i je li i dalje usmjeren samo na stanove i kuće uz more? Hoće li se rast cijena stambenih kvadrata i dalje nastaviti? Na sva nam je ta pitanja stručno odgovorio Dubravko Ranilović, novi-stari predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, ali i direktor tvrtke Kastel Zagreb, jedne od prvih u Hrvatskoj koja se počela baviti poslovanjem nekretninama.
Ipak, na jedno nam pitanje nije želio odgovoriti, a to je ono „škakljivo“ – koliko je stajala najskuplja nekretnina koju je prodao u svojoj dugogodišnjoj praksi bavljenja tim poslom. Smatra da je iznošenje takvih podataka nezahvalno, jer se time, na indirektan način, dodatno 'pumpaju cijene'. Doznali smo tek da je najskuplja, prodana nekretnina jedna novogradnja, u centru Grada Zagreba.
Top 5 najtraženijih gradova
Osim u metropoli, visoke se cijene, otkriva, postižu uglavnom u - Dubrovniku, Splitu, Opatiji i Rovinju te nekim drugim, posebnim, lokacijama u priobalju. „Kada se objavi cijena najskuplje nekretnine, takvim bombastičnim podatkom kopamo jamu sami sebi. Svi tada, 'domino efektom', pumpaju cijene svojih nekretnina. Ako je najviša cijena kvadrata 8 tisuća, tada mnogi vlasnici nekretnina pomisle da bi njihova mogla vrijediti bar pola, ne ulazeći u karakteristike pojedine nekretnine, što za posljedicu ima nepoželjno usporavanje tržišta“, Nitko neće objaviti da se u Zagrebu proda puno više stanova ispod 1000 eura po četvornom metru, nego onih iznad 5000 eura. Osim toga, u javnom prostoru se barata traženim cijenama, odnosno željama, a ne onim realiziranim“, pojašnjava stručnjak za trgovanje nekretninama.
„Realno - cijene kvadrata u Zagrebu su od 700 do 7000 eura“
Nerealnim Ranilović smatra i podatak da se cijena četvornog metra stana u Zagrebu kreće od 2200 pa do 8.000 eura. Naime, po toj je top cijeni, kako kaže, možda prodan jedan stan, dok se cijene ostalih novogradnji, u Centru metropole, u prosjeku, kreću od 4 do 5 tisuća eura, a van šireg centra od 2800 do 3500 eura.
„Prosječna, realizirana cijena svih prodanih stanova u Gradu Zagrebu, u 2022., kreće se oko 2 tisuće eura, što znači da imamo i stanova po višoj, ali i onih po cijeni od 1900 eura za četvorni metar, pa čak i stanove čija je cijena ispod 1000 eura. Takvi stanovi postoje. Nisu novi, nisu u dobrom stanju i nisu na dobrim lokacijama, ali postoje. Stoga bi ispravno bilo reći da je raspon realiziranih cijena u Gradu Zagrebu od 700 do 7000 eura, a ne od 2200 do 8000“, tvrdi Ranilović, dodajući da se „balon cijena“ nekretnina bespotrebno „pumpa“, što je dugoročno štetno za domaće tržište nekretnina. Podsjeća da smo u krizu 2008., pa nastavno u 2009. godinu ušli s više od 10.000 neprodanih stanova.
Nijemci su lani kupili preko 3000 nekretnina, a kupovati počinju i Francuzi
Potražnja za nekretninama je danas, kako ističe naš sugovornik, iznimno velika, posebno za određenim vrstama nekretnina.
Konkretno, u Gradu Zagrebu su u potražnji noviji stanovi, a u priobalju turističke nekretnine, za koje su zainteresirani stranci. Upravo su stranci, prošle godine, bili kupci svake treće nekretnine u Hrvatskoj, što je, u odnosu na 2021., povećanje od 38 posto. No, interes stranaca i dalje je usmjeren isključivo na nekretnine na jadranskoj obali. Među stranim kupcima, stanova i kuća u Hrvatskoj, na prvom su mjestu Nijemci, koji su samo prošle godine kupili 3580 nekretnina, dok su tek nešto manje od njih kupili naši susjedi Slovenci. Na popisu onih kojima je Hrvatska željena destinacija su i Austrijanci, Česi, Slovaci, susjedi iz BiH, Mađari, Poljaci, Talijani, Šveđani, Nizozemci, Srbi i Francuzi, koji su u 2022. kupili 142 nekretnine. No, hrvatsko se tržište nekretnina, po prometu, vrlo razlikuje, od regije do regije, pa su tako, ne samo strancima, nego i svim ostalim kupcima nekretnina, kontinentalna Hrvatska i Slavonija mnogo manje zanimljive lokacije.
Trećina kupoprodaja je u Gradu Zagrebu
Potvrđuju to i konkretne brojke. U prošloj je godini ukupan broj kupoprodaja stanova iznosio 30 493, od čega je više od trećine (9723), prodano u Gradu Zagrebu. Slijedi Primorsko- goranska županija, s upola manjim prometom od Grada Zagreba. Na samom dnu, po prodaji stanova, je Virovitičko-podravska županija, sa samo 127 kupoprodaja, a slično stanje je i u Međimurskoj, sa 162, te Koprivničko-križevačkoj županiji, sa 197 kupoprodaja. (izvor Porezna uprava)
Rast i pad prodaje mijenjaju se u ciklusima od 7 do 8 godina
„Trenutno smo u ciklusu rasta. No, svakih 7 do 8 godina, ti se ciklusi mijenjaju. Tako je 1994. , na tržištu nekretnina, bio ciklus pada, a 2001., kada su pale kamate na kredite, krenuo je ciklus rasta. Pad je ponovo uslijedio 2008., u doba prve globalne krize u 21 stoljeću, kada je divovska investicijska banka, 'Lehman Brothers', proglasila bankrot. Pad, koji se tada dogodio na globalnom tržištu nekretnina, trajao je 7 godina, sve do 2015., od kada je krenuo rast cijena nekretnina, a prije toga i promet nekretninama, koji se nastavio sve do danas“,pojašnjava stručnjak za poslovanje nekretninama te napominje kako promet nekretninama ne prati uvijek i rast cijena.
Naglašava, ipak, kako niti trend rasta, niti trend pada prodaje nekretnina nisu vječni. Hrvatska, u svakom slučaju, ovisi o globalnim trendovima, iako za njima malo kasni, te ćemo uskoro vidjeti hoće li se promjene na tržištu nekretnina, u zapadnoj Europi, preliti i na naše tržište. „U većem dijelu zapadne Europe došlo je do usporavanja prometa, a negdje već i do pada cijena nekretnina, uslijed rasta kamatnih stopa. Pad cijena se, primjerice, u Njemačkoj, ovisno o gradu, kreće od 3 do 11 posto. Ovog ćemo proljeća i ljeta vidjeti hoće li se taj trend preliti i na naše tržište te kako će se odraziti na Hrvatsku, s obzirom na to da su iz tog dijela svijeta i najbrojniji kupci nekretnina u našoj zemlji“, naglašava naš sugovornik.
Mnogo je elemenata koji utječu na tržište nekretnina, a jedan od 'moćnijih' je, smatra, visoka inflacija. Ovu, koja nas sada „trese“, uzrokovalo je, kako kaže, ubrizgavanje novca u financijski sustav, za vrijeme pandemije. „Kako bi se trend rasta cijena nekretnina promijenio, što će se prije ili kasnije svakako dogoditi, mora se prvenstveno riješiti visoka inflacija. Sve dok se inflacija ne obuzda a što se pokušava postići rastom kamata, ne vidim veći prostor za bitno usporavanje rasta cijena nekretnina, jer se kupnja nekretnine, onima koji imaju kapitala, čini kao najbolja opcija“, upozorava naš sugovornik.
S druge strane, naglašava kako je priuštivost četvornog metra stana, u odnosu na prosječnu plaću u Hrvatskoj, jedna od najnižih u EU. Smatra da će se nastaviti stvarati sve veći raspon u cijenama nekretnina, ovisno o njihov kvaliteti i lokaciji. Stoga će, država, ali prije svega lokalna uprava, morati što hitnije pristupiti modelima priuštivog stanovanja. No, Ranilovićeve su prognoze ipak optimistične te predviđa da će se sadašnji trendovi, koji su nekretnine učinili nedostižnima, za velik dio hrvatskih građana, ipak „okrenuti“.
Evo kako su rasle, ali i padale cijene kvadrata u proteklih 20 godina
Godine 2002., četvorni metar stambenog prostora na Jadranu mogao se kupiti već za 1000 eura, a samo 4 godine kasnije cijena je skočila na 1800 eura, da bi se 2008. približila okrugloj brojci od 2000 eura po četvornom metru. Nakon skoka 2008, uslijedio je pad cijena, pa su se one najviše spustile 2013., kada je četvorni metar stana, na jadranskoj obali, u prosjeku bio 1660 eura. Od tada, pa sve do danas, cijene na Jadranu bilježe stalan rast, a vrhunac su dosegle u prošloj godini, kada se četvorni metar prodavao po prosječnoj cijeni od 2280 eura.
U Zagrebu se, prije dva desetljeća, četvorni metar stana mogao kupiti za tek nešto više od 1200 eura. Godine 2008. cijena je „preskočila“ 2000 eura te je Zagreb, tada, bio skuplji od Jadrana. No, trend se ubrzo promijenio. Godine 2012. nekretnine na Jadranu počele su postizati veće cijene od onih zagrebačkih, a tu je prednost priobalje zadržalo sve do danas.
>> VIDEO Nijemci zgroženi rastom cijena: 'Čak je i u Hrvatskoj život bolji'
Da budem tacna 366 stranica za prodaju stanova u Zagrebu. Ako je tako velika potraznja mislim da bi se uvijek naslo sto ljudima odgovara. Nemojte vrijedati intelegenciju ljudi.