Hektar plodne slavonske crnice lani je bio i 30 posto skuplji nego godinu ranije, a sudeći po činjenici da je nema dovoljno te oglasima stranih nekretninskih agencija koje već uvelike “galebare” po Hrvatskoj, bit će i puno skuplji. Stranci, naime, ne mogu kupovati ni privatno ni državno poljoprivredno zemljište u Hrvatskoj – samo u slučaju da kupe ili osnuju tvrtku koja će u nas poslovati, plaćati naše poreze i zapošljavati naše radnike. Sedmogodišnji moratorij na prodaju ispregovaran ulaskom Hrvatske u EU lani je produljen na još tri godine, do sredine 2023., no prema tvrdnjama poljoprivrednika – zakon je jedno, a praksa drugo. Ne samo da strani državljani kupnjom ili osnivanjem pravnog subjekta mogu postati vlasnici zemlje – moratorij, čini se, nije spriječio ni prodaju manjih obiteljskih gospodarstava. Prema informacijama iz Ministarstva poljoprivrede, trenutačno je 67 obiteljskih poljoprivrednih gospodarstava (OPG) čiji nositelji imaju prebivalište izvan Hrvatske, dok će oni, tzv. džepni ugovori o kupoprodaji, potpisani “ispod stola”, o kojima nam govore farmeri, isplivati tek za koju godinu.
Prosječna cijena hektara oranice na području Osijeka lani je bila 6500 eura, 30% viša nego godinu ranije, a dok se čekaju službene statistike za sve hrvatske regije, veće čestice u najplodnijem dijelu Hrvatske u pandemiji koronavirusa tržile su se i za 10.000 eura.
Marijan Matijević, direktor osječke tvrtke Ljubek, kaže kako je razlog vrtoglavog rasta cijena poljoprivredne zemlje jednostavan. Većih parcela od 30 do 200 hektara gotovo nema na tržištu. Njih su već pokupovali veliki “imperatori”, kako Matijević u šali naziva tri glavna veleposjednika u Slavoniji – Belje u portfelju Fortenova grupe, Marka Pipunića sa Žitom te srpskog biznismena Petra Matijevića pa, kad se slučajno pojave nove parcele prve klase od 10, 20, pa i 100-200 hektara, koje se mogu i okrupniti, njihova cijena raste u nebo.
– Ljudi čak malo i lažu kad sačinjavaju kupoprodajne ugovore kako bi platili manje poreze – objašnjava Matijević. Kako bilo, oko 148 ha na području Tenje posredstvom njegove agencije lani je prodano za 9200 eura po hektaru, a 36 hektara u Petrijevcima koji su postigli cijenu od oko 370 tisuća eura prodano je i za više od 10.000 eura. Hektar ili dva, zemljišta dislocirana jedna od drugog koja je teško okrupniti ili niže klase (ima ih šest!) – prodaju se za oko 2500-3000 eura/ha, a do 5 ha za oko 5000 eura.
– Problem je što država nikad nije provela adekvatnu komasaciju pa oni koji se ozbiljnije bave poljoprivredom, OPG- ovci i mlađi ljudi koji imaju stotinjak hektara, čak i manje parcele plaćaju 4, 5, 6, 7 tisuća eura i više. Vrlo su spretni pa i sami obavljaju komasaciju, odnosno mijenjaju se sa susjedima, prijateljima ili njih 10-ak pokupuje po malo zemlje i onda sortiraju parcele po pojedincu kako bi okrupnili 10-ak hektara naviše. Bez 10-ak ha u komadu veliki traktori kakve vidite na televiziji nemaju što na oranici raditi cijeli dan, a neokrupnjena zemljišta često od OPG-ova budu udaljena i po 10-15 km – kaže Matijević ističući kako zbog svih tih problema cijena drastično raste samo velikim parcelama. A njih je malo pa, kad se ubace u ukupnu statistiku s područja Osijeka, Tenje, Josipovca, Višnjevca, Čepina, gdje je zemlja najkvalitetnija, uprosječena cijena za 2020. nije bila veća od 5500 eura/ha. S druge strane, na Banovini, gdje su poljoprivredne parcele uglavnom zapuštene, stanovništvo raseljeno, a zemlja nije ni kvalitetna poput slavonske, hektar se lani mogao kupiti i za svega nekoliko tisuća kuna.
Prof. Ivo Grgić sa zagrebačkog Agronomskog fakulteta tvrdi kako se danas, čemu je pridonio i razorni potres, kupuju cijela sela na Baniji za kunu po kvadratnom metru.
– Blizu Sunje se, primjerice, kuća sa svim priključcima, vodom, strujom, zajedno sa 7-8 ha zemlje može kupiti za 10-ak tisuća eura – objašnjava Grgić. No uglavnom je riječ o zapuštenom, neobrađivanom zemljištu, neprikladnom za ozbiljnije poslove.
– Jeftino je zato što privođenje namjeni ponekad košta puno više od prodajne cijene. A Slavonija je Slavonija, naročito parcele veće od 10.000 ha – tvrdi Matijević koji vjeruje kako nakon isteka moratorija zemlja ipak neće u ruke stranaca. Slavonci će, uvjeren je, svoju prvoklasnu zemlju radije prodati domaćim mladim poduzetnim poljoprivrednicima koji proizvode zdravu hranu koju konzumiraju i njihovi ukućani. No zna li se da su, primjerice, u nekim Pipunićevim tvrtkama u suvlasništvu – i to većinskom – Mađari, teško da će do dragocjenih hektara, bude li ih se odrekao, najprije hrvatski seljak kojega se moratorijem, kako tvrde u Ministarstvu poljoprivrede, s obzirom na nisku kupovnu moć, čekalo da dovoljno osnaži kako bi ravnopravno sudjelovao u mogućoj kupnji poljoprivrednog zemljišta. Srbijanski kralj mesa Petar Matijević, koji ima i hrvatsko državljanstvo, prije šest je godina pak kupio dvije poljoprivredne zadruge u Starim Jankovcima i Negoslavcima s kojima je došao u posjed 1500 hektara zemlje, a potom uknjižio i još 600 hektara oranica od privatnih osoba. Da je njegova hrvatska tvrtka nedavno kupila Agro-Tovarnik, za koji je ukupno nudio oko 10 milijuna eura, s oranicama od međudržavne granice od Šida do Vinkovaca i Osijeka imao bi u vlasništvu više od 3350 ha.
– Na kraju krajeva, i Belju su danas vlasnici Rusi – napominje Marijan Matijević koji u Slavoniji prostora za nove strane investitore vidi samo ako dođu s “nemoralnim” ponudama, i s 20.000 eura/ha, a zemljište objektivno vrijedi 6-7 tisuća – kaže Matijević. No teško je išta predvidjeti s obzirom na to da se pojavljuju i kojekakve domaće XY zadruge za koje nitko ne zna tko iza njih stoji. I dosta špekulanata u međuvremenu je kupilo zemlju i čeka da na njoj masno zaradi, dok treća vrsta igrača kupuje zemlju stranim novcem na svoje ime čekajući prestanak moratorija.
Toga se boji i Robert Hadžić, član Udruge hrvatskih OPGova Život, članice europske koordinacije malih i srednjih poljoprivrednika Via Campesina koja radi na europskoj direktivi o zemljištu. Tvrdi kako Hrvatska nije usamljena u grabežu oko zemlje. U modelu poljoprivrede razvijenih zemalja ne postoje sustavi kao u nas i s više od 30.000 ha (njihova je baza OPG), već je to boljka istočnih zemalja EU gdje velike investicijske kuće, financijske ustanove i korporacije kupuju velike količine zemlje.
– To će se dogoditi neminovno i kod nas jer imamo jako puno neobrađenog zemljišta, a s druge strane 33% od ukupnog zemljišta državno je i pitanje je kako će se država prema tome postaviti. Zato mi tražimo da se do prestanka moratorija, prije nego što počne otimačina, ono dodijeli hrvatskom poljoprivredniku. I da se donese zakon po uzoru na francuski model da nijedno poljoprivredno zemljište ne može biti prodano bez odobrenja mjerodavne agencije – tvrdi Hadžić. Kvalitetnu poljoprivrednu zemlju koja postaje jedan od najtraženijih resursa danas kupuju i Bill Gates i ostali milijarderi, a što se tiče “džepnih ugovora”, o kojima se sve više govori u Hrvatskoj, na njih u velikoj mjeri nisu bili imuni ni Rumunji, Mađari, Slovaci... – napominje.
Zvjezdana Blažić, savjetnica za poljoprivredu i prehrambenu industriju, kaže kako je prema zadnjim statističkim podacima o cijenama poljoprivrednog zemljišta za 2019., prosječna cijena kupljenih oranica iznosila 25.174, livada 13.868, a pašnjaka 13.564 kn/ha. U vrijeme pristupanja EU, 2013., hektar oranice bio je, primjerice, 21.573 kn, što znači da joj je cijena u sedam godina porasla oko 15%. Livadama i pašnjacima u zadnje je dvije godine pak (2018. i 2019.) cijena rasla 19%, s time da su cijene kupljenog zemljišta u jadranskoj Hrvatskoj znatno veće od prosječnih cijena za Hrvatsku, a u kontinentalnoj Hrvatskoj niže. U Nizozemskoj je, međutim, cijena jednog hektara oranica u usporedbi s RH veća za više od 20 puta.
– Od novih zemalja članica najvišu prosječnu cijenu kupljenih oranica bilježi Slovenija, i šesterostruko veću nego RH, a kako moratorij na prodaju u nas traje još samo dvije godine, može se očekivati da će cijene poljoprivrednog zemljišta i dalje rasti – smatra ona. Hrvatska se obvezala da će tijekom prijelaznog razdoblja ublažiti mogući nepovoljan učinak iznenadnog otvaranja tržišta te različitim aktivnostima unaprijediti produktivnost domaćih poljoprivrednika, potaknuti uređenje vlasničkih prava, podataka u zemljišnim knjigama i katastru, komasaciju zemljišta, restrukturiranje poljoprivredne proizvodnje, poboljšanje tehnologija i kapitalizaciju, razminiranje... – kaže Blažić. No na temelju strukturnih pokazatelja jasno je da hrvatski poljoprivredni sektor još uvijek čine manja poljoprivredna gospodarstva, manja produktivnost rada, manja učinkovitost te niži faktorski dohodak i kupovna moć u odnosu na prosjek EU.
– U Hrvatskoj je više od 3000 katastarskih općina u kojima se odvija pravni promet nekretnina te usklađenja podataka zemljišne knjige i katastra. Postupci osnivanja, obnove i dopune zemljišne knjige završeni su u tek 10% katastarskih općina. Komasacija koja je započela 2015. potpuno je obustavljena. Ni raspolaganje državnim poljoprivrednim zemljištem po Zakonu iz ožujka 2018. nije baš dalo rezultata. Pokazalo se da je procedura, koja je spuštena na razinu jedinica lokalne samouprave (JLS), vrlo komplicirana i dugotrajna pa je u tijeku promjena tog zakona s ciljem da se ubrza proces i omogući dodjela zemljišta onima koji će se baviti proizvodnjom s dodanom vrijednošću te poboljša kontrola korištenja državnog poljoprivrednog zemljišta – ističe Blažić.
Smatra kako to što imamo male parcele nije razlog da neki ne bi bili zainteresirani za kupnju zemljišta u Hrvatskoj. U Sloveniji je prosječna veličina farme po poljoprivredniku 7 ha, a u Hrvatskoj već 11,6 ha. U Austriji je to 20 ha pa su Austrijanci ipak bili zainteresirani za kupnju poljoprivrednog zemljišta u Sloveniji.
– U Ministarstvu poljoprivrede ističu da se procedura po predloženim izmjenama treba bitno skratiti te da natječaji za državno poljoprivredno zemljište ne bi smjeli trajati dulje od 60 dana. No do natječaja je dug put. I kada se raspiše, JLS-i vrlo teško donose odluke o davanju u zakup jer je to osjetljivo pitanje i jako je puno zainteresiranih. Često nema jasnih kriterija i tako se godinama vrtimo u krug – smatra ona. Jedno od pitanja oko kojeg su se vodile brojne rasprave bilo je utvrđivanje zemljišnog maksimuma koji se može dodijeliti jednom gospodarstvu, a koje su JLS-i bili dužni utvrditi u Programu raspolaganja državnim poljoprivrednim zemljištem. Prijedlogom novog zakona briše se odredba o maksimalnoj površini koja može negativno utjecati na funkcionalnost postojećih poljoprivrednih površina, s tim da to ne sprečava JLS-e da odrede maksimalne površine sukladno svojoj razvojnoj strategiji, karakteristikama proizvodnje i zemljišta na svom području uz obvezu poštivanja definicije proizvodno-tehničke cjeline.
– Osim dodjele zemljišta u državnom vlasništvu, još je teže pitanje okrupnjavanja koje je nužna pretpostavka za jačanje produktivnosti poljoprivrede, s kojim se čeka više desetljeća. Jedno od područja za koje su se tražila sredstava u Vladinu Planu oporavka i otpornosti je i komasacija, ali kako će se ona provesti kad nemamo ni zakona koji se primjenjuje? – pita naša sugovornica.
Da smo na vrijeme napravili planove komasacije, mogli smo u velikoj mjeri izbjeći prodaju zemljišta strancima, uvjerena je. A sada ostaje jako malo vremena za djelovanje. Iz Ministarstva poljoprivrede procjenjuju kako je ukupna površina državnog poljoprivrednog zemljišta obuhvaćenog programima raspolaganja oko 460.000 ha, od čega je slobodno oko 281.843 ha. Prema ARKOD-u (evidenciji uporabe poljoprivrednog zemljišta u RH) trenutačno se obrađuje 1,15 mil. ha zemlje, od čega 281.445 ha državne i 867.167 ha privatne.
Ali zato HDZ u Slavoniji dobiva 80% mandata. Ne smeta Slavonce što nema posla, što moraju u Irskoj i Njemačkoj raditi najteže poslove. Glavno da im je HDZ na toplom, a oni će se već snaći. Koji mazohizam na granici retardiranosti.