Građevinski poduzetnik Marijan Kulaš i statičar Miro Zadro gostovali su u studiju Večernjeg lista.
O cijenama nekretnina, poskupljenju betona i željeza i statičkoj sigurnosti nekretnine s njima je razgovarala Lana Kovačević.
Cijena je novogradnje u gradu Zagrebu i do 3000 eura po kvadratu, jesu li te cijene realne ili prenapuhane?
– U svakom slučaju su prenapuhane, nisu realne i nisu u skladu s našim mogućnostima. Cijenu nekretnine prije svega čini lokacija i građevinsko zemljište, odnosno stare kuće koje su prenapuhane i dostižu do milijunskog iznosa, a investitor bi to sve trebao ugraditi u jednu priču. Gradnja može poskupjeti u jednom trenutku od milijun do dva milijuna kuna. Izvođači, kad krenu graditi u starom dijelu grada, puno toga ne mogu predvidjeti. Imate, primjerice, pilotiranje i puno tih stvari koje ne možete predvidjeti. Tu cijena može otići malo gore, ali ova cijena koja je sad u Zagrebu jednostavno je nerealna – kaže Marijan Kulaš.
Koliko je moguće održavati takvu cijenu? Očekuje li se pad?
– Nakon svake euforije dođe jednostavno kraj. Na kraju će ostati puno tih stanova neprodanih. Svi smo u tome sudjelovali, nitko nas nije tjerao da radimo zgradu od sto ili petsto stanova, ali cijene koje su sad na tržištu ne mogu opstati. Cijene u Zagrebu porasle su 40-ak posto, a u okolnim županijskim gradovima na istoj su razini. Što znači da još uvijek Hrvatska vjeruje centru. Samo da smo u centru, nije bitno gdje. To je jako pogrešno, danas imamo dosta onih koji su iz Zagreba došli kupiti stanove u Veliku Goricu. Gorica je grad koji je jako dobro povezan. U Gorici je puno povoljnije i jednostavnije živjeti nego u Zagrebu – kaže Kulaš.
Kolika je prosječna cijena nekretnine u Samoboru, Zaprešiću, Velikoj Gorici?
– Nažalost, 1600 eura. To je nerealno u odnosu na Zagreb. Zbog inflacije svi materijali će otići gore, no i na tu cijenu jedva se uspije prodati – kaže Kulaš.
Poskupili su i beton i željezo? Je li to zbog potresa ili nečeg drugog?
– Nije isključivo zbog potresa, željezo diktira svjetsko tržište. Kina je povukla velike količine željeza, zbog toga je narasla cijena željeza. Što se tiče betona, to je lokalni problem. Proizvođači gledaju tržište, osluškuju i podižu cijene – kaže Miro Zadro.
Koliko je željezo dosad stajalo, a koliko sada?
– Razlika je u povećanju cijene od 30 do 40 posto u odnosu na pola godine ranije, a beton je poskupio za desetak posto – rekao je Zadro.
Mogu li se regulirati te cijene?
– Nemoguće je, to tržište regulira – dodaje Zadro.
Kulaš kaže kako je zbog tih poskupljenja kvadrat stana za poduzetnike skuplji za 80 do 90 eura. On ističe i kako je APN povećao cijene u Zagrebu.
– Da nije APN-a, cijene bi ostale na razini iz 2018., što je bilo realno u tom razdoblju. Otkad je APN stupio na snagu, cijene su podivljale. Vodi se sve u pogrešnom smjeru. Može se izabrati jednostavniji način za pomaganje mladima, ovako mladi nisu ništa dobili. Na 100.000 eura dobili su 10.000, a stan su platili 50.000 eura više.
Kako bi trebalo pomoći mladima?
– Ja bi ih oslobodio PDV-a. Onaj tko kupi stan da ga država sufinancira s tim PDV-om. Znam da je to 25 posto previše, ali na 100.000 eura to bi bio jako dobar poticaj. Većina mladih ne bi razmišljala o tome da ode van i cijene ne bi divljale kao što su sada podivljale – kaže Kulaš.
Statičar Miro Zadro odgovorio je na pitanje kako da mladi budu sigurni da kupuju nešto kvalitetno.
– Sigurnost im daje Zakon o gradnji koji kaže da zgrada mora biti projektirana i izvedena prema suvremenim građevinskim propisima. Čim je zgrada dobila građevinsku dozvolu ili je izgrađena po proceduri koju propisuje zakon, smatra se da ona zadovoljava najsuvremenije protupotresne propise. Ne bi se smjelo dogoditi da se pojavi novogradnja, a da ne zadovoljava – kaže Zadro.
Što ako se to dogodi?
– To je samo jedna jedina zgrada u Zagrebu. To je bio čisti nemar izvođača. To je jedna zgrada koja je pokazala što se može dogoditi ako se zanemare propisi, odnosno ako se ne napravi onako kako je projektirana. Sva sreća da je bila samo ta jedna zgrada.
Na što kupci moraju obratiti pozornost kad kupuju stan?
– Moraju obratiti pozornost je li zgrada izvedena prema projektu. Pogotovo starije zgrade iz 80-ih, 90-ih. Današnje zgrade koje prolaze tehnički pregled 99,9 posto morale bi biti sigurne – da su i projektirane i izvedene prema projektu. Jedno vrijeme bila je legalizacija koja je omogućila da se stave na tržište i one zgrade koje nisu bile izvedene prema projektu. Taj proces legalizacije bio je malo suspektan.
Imaju li ljudi neke mogućnosti u slučaju bilo kakvih nedaća i problema?
– Pet je sudionika u gradnji. Imate investitora, projektanta, revidenta, izvođača i nadzor. Netko je od njih kriv, vrlo jednostavno – kaže Zadro.
Kulaš kaže, ako dođe do problema, da je jedina pogreška ona investitora.
– Ne može netko raditi projekt od 5 milijuna eura, podići kredit na dva milijuna i čekati da mu drugi uplate novac – kazao je Kulaš.
Znači oni koji rješavaju svoje stambeno pitanje u prvom koraku moraju provjeriti investitora?
– To je ključ priče, to svi mi shvaćamo. Mi znamo što je Mercedes, što je BMW. Znamo da je i Hyundai dobar auto, ali nije Mercedes – zaključuje Kulaš i ističe kako je dobro poslušati i preporuke.
Ima li budućnosti za građevinarski sektor u Hrvatskoj ili će Hrvatska morati nastaviti uvoziti svoje radnike?
– Trenutačno na jednu ruku mogu nabrojiti naše radnike na gradilištima u Hrvatskoj. Na jednom projektu od 50-ak ljudi, sve su nam strani radnici. Mi jednostavno više nemamo radne snage. Postali smo skupi. Prisiljeni smo dovoziti radnike iz Srbije, Bosne, Albanije. Trenutačno su na mom gradilištu pretežito strani radnici. U obiteljskim firmama više su zastupljeni braća, rođaci... Nemamo radnike, ako ne budemo imali strane radnike, neće imati tko raditi – kaže Kulaš.
Sve zgrade rađene od 90 treba dvostruko provjeravati, sve papire, izvođače i nadzorne jer je svuda lopovluk a naročito s dozvolama. Dozvole i uporabne su dijeljene šakom i kapom a nitko nije ni vidio zgradu.