Napokon je službeno predstavljen prijedlog zakona o porezu na nekretnine, doduše, samo kao prezentacija, bez teksta. Navodno je cilj prekinuti medijske spinove vezane uz pokušaje opstrukcije njegovih socijalno pravednijih i ekonomski učinkovitijih načela – jednakosti, pravednosti i korisnosti. Odmah na početku moram reći da sam pobornik toga da se uravnoteži oporezivanje prihoda od imovine i prihoda od rada, ali ponovno je “put u pakao” popločan potencijalno dobrim namjerama.
Prodaja pod prisilom
Načela jednakosti, pravednosti i korisnosti poreznog sustava kažu da je porez pravi porez samo ako ga plaćaju svi ili gotovo svi, ako ga plaćaju u iznosu sukladnom svojoj imovinskoj snazi te ako se njime ispunjava i neka druga svrha općeg dobra osim pukog punjenja proračuna. Ta druga svrha “općeg dobra” u slučaju tog zakona želja je zakonodavca da se nelikvidni oblik štednje u nekretninama pretvori u druge agregatne oblike imovine pogodnije za poticanje gospodarskog rasta u uvjetima recesije. Na prvi pogled ta načela i stope poreza ne zvuče strašno. No, brojke i slova predstavljenoga koncepta kriju nekoliko zamki za naivne, odnosno “kvaku 22”. Pravo na porezne olakšice za trajno i povremeno stanovanje te djelatnost imaju samo vlasnici legalnih nekretnina. Ako nekretnina nije legalizirana, plaća se puni iznos poreza od 1,5% njene fiskalne vrijednosti. To je provedbeno usko grlo zakona, jer prema konzervativnim procjenama u Hrvatskoj ima između 500.000 i milijun nelegalnih nekretnina i samo oko 8000 ovlaštenih stručnjaka za dokumentaciju o legalizaciji. Logika ponude i potražnje pokazuje da će cijene usluga geodeta, ovlaštenih inženjera građevine i arhitekture vrtoglavo rasti, na što još treba dodati i nemale troškove odvjetnika i javnih bilježnika.
Zakonodavac ne skriva namjeru da porezom na nekretnine nemilosrdno prisili vlasnike stambenih i poslovnih prostora i zgrada koji nisu u ekonomskoj funkciji da ih ili iznajme ili prodaju. Svi vlasnici nekretnina prije njihove prodaje ili iznajmljivanja moraju ishoditi njihov energetski certifikat. U Hrvatskoj ima 187 ovlaštenih pravnih osoba i 154 ovlaštene fizičke osobe za njihovo izdavanje na fond od otprilike 2,5 milijuna nekretnina koje trebaju dobiti energetski certifikat. Cijene energetskih certifikata nisu male – od 3000 kn su za male stanove do 50.000 kn i više za poslovne objekte – a kazne ako ih se ne ishodi prije promjene vlasništva, najma ili leasinga još su drastičnije – 10.000 kn za fizičke osobe i od 25 do 100 tisuća za pravne osobe. Kako god se okrene – državni proračun napunit će po više osnova te “kvake 22”: povećanim prihodom od porasta dohotka ovih struka kojima je pala žlica pala u med. Iako je najavljeno da će se u fazama ukidati prvo komunalni doprinos i porez na vikendice pa porez na dohodak i spomenička renta, problem višestrukog oporezivanja nekretnine time je samo naizgled umanjen jer porezni obveznik i dalje plaća poreze više puta za istu stvar. Iznos jednokratnog poreza ekvivalentan je petogodišnjoj obvezi periodičkog poreza na nekretnine za stare objekte, odnosno dvadesetpetogodišnjoj za nove objekte. To je u funkciji izravnog pritiska na smanjenje cijena nekretnina, ali iskustva drugih zemalja pokazuju da kupac u pravilu počinje zahtijevati od vlasnika da cijenu nekretnine spusti najmanje za iznos svih poreza.
Hipoteka Porezne uprave
Predstavljanjem koncepta novog zakona o porezu na nekretnine nije pobliže razjašnjen njegov najosjetljiviji dio – formiranje fiskalne vrijednosti nekretnina. Može se prognozirati problem “statističke sarme” u kojem će bolje proći vlasnici skupljih i novijih nekretnina u odnosu na vlasnike jeftinijih i starijih nekretnina na istim lokacijama zbog uprosječenja tržišnih cijena transakcija.
Među različitim kategorijama vlasnika nekretnina u ekonomskoj neefikasnosti njihova korištenja nesumnjivo prednjači država. Lijepo je vidjeti da je država primijenila načelo jednakosti i na sebe te se proglasila njegovim obveznikom. Porez je porez samo ako ga plaćaju svi ili gotovo svi. Kakvo opravdanje ima tijek poreznog novca iz “lijevog u desni džep” lokalne države? Grad ili općina ili javna tvrtka u njihovu vlasništvu sami sebi plaćaju porez na nekretnine!? To je nepotrebno administriranje i optička iluzija jednakosti svih pred poreznim zakonima. Općenito se može reći da je centralna država u provedbi tog zakona reflektore preusmjerila na tijela lokalne uprave i samouprave jer oni odlučuju o oslobađanjima od njegove primjene za neke socijalne kategorije kao i olakšicama u sklopu zakonskog raspona ovisno o tipu stanovanja (75% do 95%) i djelatnosti (20% do 80%). Vlada je svjesna utjecaja te teme na rezultate lokalnih izbora u proljeće 2013. godine, pa je primjenu zakona tempirala na 1. 4. 2013. u “benignom obliku” jednakog iznosa na uplatnicama kao i dosadašnje komunalne naknade. Tek kada lokalni izbori budu završeni i kada se osnuju tijela nove vlasti u gradovima, općinama i županijama, poreznim obveznicima će 1. 9. 2013. godine početi stizati uplatnice s punim iznosom poreza na nekretnine.
Simulacija učinaka zakona pokazuje da će “balon cijena nekretnina” tempirano detonirati krajem 2013. i tijekom 2014. Prodavatelji će se naći u teškoj pat-poziciji – ponuda za kupnju neće biti ili će biti višestruko niže ispod fer cijene te nekretnine. Moći će ih se još teže iznajmiti, a teret obveze plaćanja poreza na nekretnine u dogledno vrijeme pretvorit će se u hipoteku Porezne uprave i moguću izvjesnu prodaju na sudskoj dražbi. Ne zaboravimo da će inicijalno prisiljenih prodavatelja biti više nego oduševljenih kupaca, jer više od 80% građana živi u nekretninama u svom ili obiteljsku vlasništvu, a slično je i s domaćim tvrtkama. Može se očekivati da će se bruto nacionalno imovina RH smanjiti za iznos pada vrijednosti cijelog tržišta nekretnina, a time će pasti i vrijednost domaćih tvrtki. To posljedično može, ali i ne mora nužno utjecati na kreditni rejting države, ali i na gospodarski oporavak. Načela jednakosti, pravednosti i korisnosti s kojima se krenulo u donošenje zakona o porezu na nekretnine čeka testiranje u stvarnom životu na ljudima i preostalim tvrtkama.
Napomena: Stavovi izneseni u tekstu stavovi ne održavaju nužno službene stavove institucije u kojoj autor radi.
>>Izračunajte koliki ćete porez plaćati za svoje nekretnine
ako neko voli tu drzavu,ne dopustite da je neko upropasti do kraja, bolje sprjeciti nego ljeciti.