Predsjednik udruge developera pri Hrvatskoj udruzi poslodavaca Denis Čupić smatra da bi država uz domaćih developera morala razvijati državne objekte, a lokalnim jedinicama bi trebalo dati upravljanje samo ako imaju konkretan plan.
Mrtvi kapital nije lako oživjeti zbog niza prepreka, no smatrate da država uz pomoć privatnog partnera to može ubrzati ili uz privatnika i bolje iskoristiti postojeće objekte koje posjeduje?
Primjerice, HEP ima velik broj atraktivnih nekretnina, kao i Hrvatska pošta svoje lokacije na velikim površinama, pa Fina… a njima se ne upravlja, nego se posjeduju. Takve objekte, ako se vidi da nisu perspektivni, potrebno je alocirati i transformirati. Dobru praksu ima Austrija gdje se primjerice njihova zgrada porezne uprave uz privatnog partnera transformira u novi objekt koji nudi širu ponudu u okviru projekta Tripple kroz ARE (dio austrijske agencjie za upravljanje državnom imovinom).
Zato i Ministarstvo državne imovine mora promišljati modele kako dovesti najbolji kontakt prema kapitalu na državnoj nekretnini, tako da uz partnera -developera razvija nekretninu koja onda ima novčani tijek. Pa se zapravo privlačii kapital koji onda financira projekt a ne prodaje se samo zemljište ili nekretnina, banka ili fond financira samo projekte sa jasnim novčanim tijekom.
Zalažete se da više u tom procesu sudjeluju domaći developeri?
Da, jer ako se uzme domaći developer, onda dobit kroz takav razvoj ostaje u Hrvatskoj, a svaka dodana vrijednost omogućava novi ciklus, jača se i domaće gospodarstvo, zapošljavanje.. A ako se uzme strani, onda dobit završava vani, koji se dalje plasira često na neka druga tržišta. Razvoj projekta generira dobit developera, takvi projekti nerijetko ne plaćaju porez na dobit kroz 10-15 godina zbog amortizacije nekretnine, no ostvaruje se dobit u novčanom tijeku iako fiskalno se ne prikazuje i ostvaruje. Dodana vrijednost koju razvoj projekta stavlja na nekretninu generira dobit developeru i takva dobit mora postati zamašnjak razvoja u Hrvatskoj.
U Austriji su sve velike tvrtke narasle jer ih je cijenila njihova država, a kod nas imamo situaciju da se niti domaći developeri niti domaći građevinski sektor ne cijene. Ako ćemo drugačije promišljati, onda će državne nekretnine postati motor novog razvoja. Ali pri čemu se moramo i maknuti od prakse rentijerstva. A praksa kod nas je poticanje gradnje apartmana, umjesto da se potiču investicije – gradnja hotela, naselja resortnog tipa.. što će proširiti sezonu i nove sadržaje. Kao i razmotriti koncesije na plaže, jer kako lokalna samouprava daje koncesije samo na12 mjeseci, one su zapuštene a za dulje koncesije postupak je prekompliciran. Koncesije po uzoru na Italiju donose dulju sezonu, uređene plaže, poticaj malom lokalnom poduzetništvu kroz obiteljske plaže..
Što se tiče mrtvog kapitala, njihovo oživljavanje je dug proces, pripreme za Kupare su npr. Trajale gotovo tri godine. I tu smatrate da se moraju uključiti privtni partneri?
Ako taj posao ne odrađuje država, nego se uzme privatni partner koji je plaćen prema nekim performansama, koji će za državu rješavat imovinsku situaciju, projektnu ili plansku dokumentaciju.. onda se može ubrzati, a prema dogovoru, taj privatni partner može biti plaćen tek kada se nađe ulagač. Mislim da će ministar Marić biti zainteresiran za razne modele – jačati domaće i da se ostvari šira (društveno-ekonomska) korist ali ne u jednoj godini (kao kod brzih prodaja) nego upravljati nekretninom kroz dulji vremenski period kao ulaganjem.
Jedinice lokalne samouprave misle da bi bolje upravljala npr. bivšim vojarnama da se njima daju na upravljanje. Slažete li se s tim?
Ja sam velik protivnik da se prepiše na njih ako nemaju konkretan projekt s jasnim financijskim partnerom. Primjerice, Grad Varaždin želi vojarnu koju bi preoblikovao u sveučilište. A ta vojarna ima 130 tisuća m2 sto je puno preveliko za sveučiliste.To pokazuje kako se ne rijetko loše gospodari prostorom, a da im se sve prepusti bilo bi i lošije, jer sigurno 70 posto čelnika u jedinicima lokalne samouprave ima politički cilj – prikazat da nešto rade kako bi im se mandat produljio. Pa primjerice i poduzetničke zone za koje im je država dala zemljište u velikom dijelu stoje prazne.. Pa mislim da bi im nove trebalo dati tek dok se postojeće stave u funkciju i dovedu konkretni kupci.
Vojni kompleksi su isto na dobrim lokacijama i mogu biti dobri kompleksi za npr. logistiku. No to neće razvijati jedinice lokalne samouprave, nego samo specijaizirani developeri koji će znati privući ulagače specijalizirane za to kao i korisnike. Jer ako tzv. razvoj u ruke preuzmu jedinice lokalne samouprave, onda one često angažiraju nekoga da izradi projektnu dokumentaciju, analizu, studije… za što se potroši sedam do osam milijuna iz gradskog proračuna i maše se sa studijima, a na kraju se ništa ne realizira. Pa građanima sigurno nije drago da im se prirez troši na takvo što. Npr. Varaždinska županija je prije dvije godine dala izraditi studiju razvoja turizma u Varaždinskim toplicama za što je platila dva milijuna kuna jednoj austrijskoj tvrtki, no nikada nije javno objavljena, niti se projekt dogodio.
Većinom su najave razvoja projekta od strane lokalne politike mandatne i pred izbore se koriste samo za promidžbu. Rijetko koja lokalna politika ima jasnu strategiju gdje vidi sredinu za 20-30-50 godina.
