Uvođenje poreza na nekretnine u Hrvatskoj izazvalo je golem interes u javnosti, pojavu brojnih statistika i brojki kojima se taj potez nastoji opravdati, a o kojima se raspravlja na ovaj ili onaj način. U svakom slučaju, riječ je o potezu koji je dugo odlagan, a preporučivan je iz više centara. Ovog tjedna s tom odlukom konačno smo se i suočili. Ali, iako je vlada ponedjeljak označila kao dan za prezentaciju novih poreznih mjera, među kojima bi bio i porez na nekretnine, ipak je to predstavljanje odgođeno najmanje za kraj ovog tjedna, a moguće i nešto dulje.
Izvjesno je da će poreza biti, a neka od očekivanja Vlade u vezi s njegovim uvođenjem uključuju to da se značajan broj trenutno nekorištenih nekretnina pojavi na tržištu. Vedrana Likan, direktorica i partnerica u vodećoj nekretninskoj agenciji Colliers, kaže kako nepriuštivost nekretnina u Hrvatskoj, s kojom se suočavamo, nije nastala naglo i nenadano, već je posljedica dugogodišnjeg erodiranja stambenog sektora. Uz nedostatak stambene strategije i tržišnih okolnosti, posebno ističe nedostupnost i cijene materijala i rada, a smatra da je tome znatno pridonijelo i "neslavno vrijeme APN-a".
POVEZANI ČLANCI:
– U Hrvatskoj više od 85% stanova i kuća je u vlasništvu i tradicionalno nismo skloni životu u najmu. Dapače, dugoročni najam nosi stigmu prvenstveno nesigurnosti i nedostatka zaštite bilo najmodavca bilo najmoprimaca. S druge strane, kupnja nekretnina kod nas je podržana ne samo stvorenim društvenim kriterijima već i bankarskim sustavom. Dostupni su čak i povoljni stambeni krediti. Kada tome pridodamo i činjenicu da najčešće slobodan kapital kod nas nađe svoje mjesto i da se štedi u kvadratima, dolazimo do nepovoljne situacije u kojoj se nalazimo.
Ne gradi se dovoljno da bi se apsorbirala akumulirana potražnja i interes, a istodobno postojeći stari stambeni fond – što zbog nebrige, što zbog nedostatka motivacije da ga se stavi na tržište – ne predstavlja alternativu za tu potražnju, kaže Vedrana Likan. Kada u tu jednadžbu dodamo činjenicu da je kratkoročni najam u velikim i turističkim gradovima vrlo privlačan način zarade za agilne vlasnike, dolazimo do potpunog potopa tržišta i situacije u kojoj ne samo da nedostaje novogradnje već u velikim, sveučilišnim i turističkim gradovima nedostaje i stanova za kupnju i dugoročni najam.
– Na osnovu svega toga, iluzorno je očekivati brza rješenja za nastalu situaciju. Nema čarobnog štapića kojim ćemo riješiti problem nepriuštivosti niti treba očekivati da ćemo na temelju novih regulatornih i poreznih rješenja – Zakona o upravljanju i održavanju i poreza na nekretnine – svjedočiti brzom rješavanju ove problematike. No ono što je neupitno dobro i pohvalno jest da smo problem osvijestili i da smo krenuli promišljati o mehanizmima za njegovo rješenje – govori. Pitali smo našu sugovornicu i o tome je li potrebno zadržati neoporezivanje prve nekretnine, ali i hoće li i ta mjera biti dovoljna s obzirom na sadašnje cijene nekretnina u Hrvatskoj. Kao i bi li u tom kontekstu to i dalje bio dobar čimbenik demografske politike.
– Sve natruhe poreza na nekretnine o kojima slušamo ovih dana ne ukazuju na to da se krenulo u dobrom smjeru! Naime, porez na nekretnine kao još jedan porez za građane je katastrofalan. Ima smisla samo i jedino ako je dio porezne reforme kojom će se značajno – pri čemu naglašavam značajno, rasteretiti rad i time omogućiti rast kupovne moći građana, dok se s druge strane porezno opterećenje treba staviti na imovinu, bogatstvo ako ga želimo takvim zvati, a pri čemu su nekretnine značajan dio. Bitno je naglasiti – stan ili kuća za stanovanje, vikendica, naslijeđena bakina stara kuća ili oranica, itd… – ne predstavljaju bogatstvo!
Prema onome što za sada možemo iščitati i čuti u medijskom prostoru, u prijedlogu poreza na nekretnine ne navodi se definicija gdje nekretnine za osobnu upotrebu prestaju i na kojem broju ili kvadraturi ili statusu ili lokaciji ili-ili-ili – postaju značajna imovina. Tome u prilog ide i problematika osnove za obračun poreza na nekretnine, a to nikako ne smije biti samo kvadratura! Svi znamo da u istoj ulici ili čak u istom stubištu imamo stambene nekretnine istih kvadratura, a potpuno drukčije vrijednosti zbog uređenosti, održavanja, opremljenosti – kaže Likan i dodaje kako u medijskom prostoru nema ni riječi o ukidanju PDV-a na prvu stambenu nekretninu, što je u okolnostima visokih cijena, nepriuštivosti i s demografskom slikom kojoj svjedočimo – ključan element.
POVEZANI ČLANCI:
– Brojne zemlje u našem okruženju i u EU nepriuštivosti i demografskim problemima upravo su doskočili znatnim smanjivanjem, pa i ukidanjem PDV-a na prvu nekretninu. Nepriuštivost, bilo u pogledu kupnje ili dugoročnog najma stanova, problematika je koja duboko utječe na dinamiku i razinu zadovoljstva u društvu. Uzimajući u obzir porast potrošačkih cijena koji znatno nadmašuje rast plaća, kao i visoku poreznu opterećenost rada i visoki PDV, ključno je da se porez na nekretnine ne sagledava kao novi namet za građane, već kao poreznu intervenciju koja bi trebala obuhvatiti brojna područja. Cilj je povećati raspoloživi dohodak, potaknuti dinamiku tržišta te naplatiti porez tamo gdje nekretnine kumulativno stvaraju dodanu vrijednost, prihod i značajan profit za svoje vlasnike – ističe naša sugovornica.
Upravo su nedavno predstavljene neke mjere koje su, navodi se, usmjerene na smanjenje broja jedinica za kratkoročni najam smještenih u stambenim zgradama. Zanimalo nas je li on objektivno fer prema onima koji u gradovima poput Zagreba na taj način popunjavaju potrebe dnevnih budžeta. – Svjesni smo da cijelo naše gospodarstvo počiva na turizmu i rentijerstvu i prirodno je da u tim okolnostima građani vide svoju priliku za biznis i zaradu. Ono što pritom trebamo razlikovati dvije su kategorije rentijera – oni koji posjeduju legalne nekretnine i prijavljuju stvarne prihode te oni koji stambene nekretnine u stambenim zonama rabe za turizam kroz kratkoročni najam.
Urbanizam u Hrvatskoj jedan je od najjače definiranih regulatornih okvira – što nam je itekako pomoglo da nemamo preizgrađenost i betonizaciju – naročito u turističkim područjima, pri čemu je stambena „S“ zona sustavno najviše devastirana i gotovo „silovana“ urbanistička kategorija. Da ilustriram, dopustiti u stambenoj zoni turistički najam gotovo je jednako kao da se u vodozaštitnom području dopusti gradnja uredskog nebodera ili u turističkoj zoni izgradnja tvornice. Upravo Zakon o održavanju i upravljanju te porez na nekretnine trebali bi ući u taj prostor i definirati nova pravila igre – smatra gospođa Likan. Isto tako možda je i najveći broj onih koji su zabrinuti zbog novog poreza među onima koji nasljeđuju starije obiteljske nekretnine koje možda i ne mogu ostvariti komercijalnu isplativost na tržištu poput nekretnina koje se u tu svrhu grade.
>> FOTOGALERIJA Ovdje živi hrvatska elita: U nestvarnom luksuzu u centru Zagreba uživaju Dalić, Kramarić, Petir...
– Kao dio većeg poreznog zahvata u postojeće poreze tj. sveobuhvatnije porezne reforme, svakako treba razlikovati privatnu imovinu i portfelje nekretnina, a isto tako treba razlikovati rentijerstvo kao obiteljski biznis koji se vodi po pravilima i onaj koji se odvija u sivoj zoni, bilo da se radi o neprijavljenom najmu ili o kratkoročnom najmu u S stambenim zonama. Naravno, nijansi u svakoj od tih kategorija može biti jako mnogo, pa biram vjerovati da se stručni tim koji donosi Zakon i porez na nekretnine dubinski bavio pitanjima kako definirati i kako kontrolirati primjenu nove porezne regulative – odgovor je Vedrane Likan. Država kaže da se porez na nekretnine uvodi kako bi se postojeće nekretnine stavile na tržište. Međutim, mi sada samo u Zagrebu imamo barem 50.000 novih stanova koji su prazni, ako sam dobro informiran. Kako će to onda bitno promijeniti situaciju? Tko novaca ima, platit će porez i novi stan opet ostaviti praznim?
- Zakon i porez neće biti alati kojim će se jednostavno riješiti priuštivost stanovanja u Hrvatskoj. Priuštivost je problematika koja je dugo nastajala i otprilike isto toliko vremena bit će potrebno da se to razriješi. Također, porez na nekretnine i Zakon o upravljanju i održavanju neće samim stupanjem na snagu utjecati na povećanje priuštivosti stanova, a neće se ni preko noći osloboditi 900 tisuća stanova, koliko se tvrdi da ih je u Hrvatskoj prazno. Promjene koje donosi novi zakon mnogo su suptilnije, više je u pitanju mindset i uvođenje reda u upravljanju nekretninama. Premda trenutačno neće učiniti stanove priuštivijima za kupnju, novi Zakon o upravljanju i održavanju dolazi s nizom srednjoročnih i dugoročnih pozitivnih učinaka za tržište nekretnina. Jedna od glavnih vrijednosti novog zakona jest što u prvi plan stavlja odgovornost vlasnika za nekretnine.
POVEZANI ČLANCI:
Ustaljeno je mišljenje da je stanovanje pravo, a opasnost takvog stava najviše je do izražaja došla u trenutku potresa u Zagrebu, Sisku i Petrinji. Upravo novim zakonom podcrtana je odgovornost za brigu o zajedničkom prostoru, fasadama i sličnome, što bi trebalo podići kvalitetu cjelokupnog višestambenog fonda u Hrvatskoj, što je velika rak-rana tržišta nekretnina. No, ne treba imati ni previsoka očekivanja od novog zakona. Veća zakonska i porezna odgovornost koja bi se stavila na vlasnike stanova indirektno bi za posljedicu mogla imati konsolidaciju stambenog tržišta, odnosno okrupnjivanje vlasništva nekretnina. Nasljeđivanjem udjela u stanovima i mnogostrukim vlasnicima onemogućuje se donošenje odluka i odgovornost se dijeli na mnogo ljudi, što znači da na kraju nitko nije odgovoran.
No promjena pravila mogla bi to promijeniti. Baš kao što bi i obaveza dogovora sa susjedima i suvlasnicima zgrade oko kratkoročnog najma mogla utjecati na broj takvih stanova. Međuvlasnički odnosi mogli bi biti razlog da na tržište dolazi manje stanova za kratkoročni najam i automatski, ako su vlasnici svjesni i savjesni i vide ih kao imovinu koja bi trebala stvarati dugoročnu vrijednost, stavljat će ih u dugoročni najam ili u prodaju. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada neće riješiti sve probleme, no mogao bi pomoći tržištu da se konsolidira, stabilizira i sazre – kaže Vedrana Likan.
>> FOTOGALERIJA Pitali smo umjetnu inteligenciju kako će hrvatski gradovi izgledati za 100 godina. Rezultati su fascinantni
U Hrvatskoj ima i previše poreza. Ništa se ne isplati raditi u realnom sektoru. Ovo sad je farsa i lažni rast jer se konzumira donirani novac iz EU.